Investissement locatif · Question précise
Acheter pour loger son enfant étudiant : quel montage la banque finance-t-elle ?
Logement prêté, bail, colocation ou achat au nom de l'enfant : le montage que la banque finance, et l'après-études à préparer dès l'achat.
Quatre montages existent, et la banque ne les lit pas de la même façon. Un logement prêté à l'enfant n'apporte aucun revenu au dossier ; un loyer versé par l'enfant est rarement retenu en entier ; une colocation avec des tiers fait entrer de vrais loyers, pondérés ; un achat au nom de l'enfant repose sur l'engagement des parents, co-emprunteurs ou cautions. Le prêt durera plus longtemps que les études.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Quatre montages existent — logement prêté, bail avec l'enfant, colocation, achat au nom de l'enfant — et chacun se finance différemment.
- Un logement prêté gratuitement n'apporte aucun revenu au dossier : la mensualité entière s'ajoute aux charges du foyer.
- Le loyer versé par l'enfant est rarement retenu pour son plein montant, sauf bail écrit, loyer de marché et virements réguliers.
- La colocation avec des tiers fait entrer de vrais loyers dans le dossier ; chaque chambre vacante reste un risque que l'analyste pondère.
- Le prêt dure plus longtemps que les études : écrivez dès le départ ce que devient le logement après le diplôme.
Acheter le logement de votre enfant étudiant plutôt que payer son loyer : l'idée se défend, à condition de choisir le montage avant le bien. Pour la banque, un logement prêté est une charge sans revenu, un bail signé avec votre enfant un revenu fragile, une colocation avec des tiers un vrai dossier locatif. Et le prêt durera bien plus longtemps que les études. Cette page appartient au dossier consacré à l'investissement locatif.
Quatre montages : lequel votre dossier supporte-t-il ?
Quatre montages existent, et ils ne se financent pas de la même façon. Vous prêtez le logement à votre enfant. Vous le lui louez, avec un bail et un loyer réel. Vous achetez plus grand et louez en colocation à votre enfant et à d'autres étudiants. Ou votre enfant achète, seul ou avec vous, avec votre aide et votre caution. Choisissez avant de chercher : le montage fixe la surface, le budget et le dossier à monter.
| Montage | Ce que la banque compte en revenus | Ce qu'elle compte en charges |
|---|---|---|
| Logement prêté à l'enfant | Rien | La mensualité entière, plus vos prêts en cours |
| Bail signé avec l'enfant | Souvent rien, parfois un loyer pondéré si le paiement est prouvé | La mensualité entière |
| Colocation avec des tiers | Les loyers des colocataires, pondérés, sur justificatifs | La mensualité entière |
| Achat au nom de l'enfant | Les revenus de l'enfant, s'il en a ; les vôtres si vous êtes co-emprunteurs | La mensualité, et votre engagement de caution le cas échéant |
Dans tous les cas, la norme d'endettement s'applique à l'ensemble de vos crédits, résidence principale comprise.
Le loyer que vous cessez de payer pour votre enfant n'est pas un revenu : c'est une dépense en moins, que la plupart des établissements ne comptent pas dans le calcul. Il améliore votre budget réel, pas votre taux d'endettement.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Logement prêté gratuitement : un dossier simple, si l'endettement suit
Aucun bail, aucun loyer : pour l'analyste, c'est l'équivalent d'une résidence secondaire, une mensualité de plus sans recette en face.
Deux questions décident, dans cet ordre. Votre endettement supporte-t-il la mensualité entière, avec le prêt de votre résidence principale s'il court encore ? Si oui, le dossier se défend bien : revenus stables, projet clair, bien facile à revendre ou à louer ensuite. Que devient le logement après les études ? L'analyste le demandera, et « il sera loué » vaut mieux que le silence.
Côté impôt, le code exonère d'impôt sur le revenu les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. Votre cas y entre-t-il, et que deviennent alors vos charges et vos intérêts d'emprunt ? La réponse se demande à votre expert-comptable ou à votre notaire, avant de choisir.
Louer à son enfant : un loyer rarement retenu en entier
Un loyer payé par un étudiant sans revenus, donc en pratique par vous, n'a pas pour un prêteur la valeur d'un loyer payé par un tiers. Beaucoup d'établissements l'écartent ; d'autres, selon leur politique interne, le retiennent si le bail est écrit, le loyer conforme au marché et les virements réguliers. Le bail lui-même se rédige avec votre notaire ou avec l'ANIL, pas avec un intermédiaire en crédit.
Ce montage a aussi des effets hors crédit, à faire valider par un professionnel du chiffre :
- le loyer entre dans les revenus fonciers, que le code soumet à l'impôt sur le revenu ; ce que vous pouvez en déduire, et à quelles conditions, se chiffre avant de signer, pas après ;
- les aides personnelles au logement ne sont pas dues au locataire d'un logement dont l'un de ses ascendants ou descendants, ou son conjoint, détient une part de la propriété ou de l'usufruit — le texte prévoit une dérogation en dessous de seuils fixés par voie réglementaire, qui se vérifient auprès de la caisse ;
- un loyer de complaisance, très inférieur au marché, fragilise l'ensemble.
La banque, elle, ne finance pas sur la foi d'un avantage fiscal espéré.
Colocation : des loyers de tiers qui entrent dans le dossier
Vous achetez un logement de deux ou trois chambres, votre enfant en occupe une, les autres sont louées. Pour la banque, c'est un investissement locatif, avec ses règles :
- à l'achat, les loyers n'existent pas encore : ils sont estimés, sur attestation d'un professionnel ou sur annonces comparables, puis pondérés ;
- chaque colocataire est un risque de vacance, et l'été en est un pour tous : un analyste prudent peut raisonner sur moins de douze mois de loyers ;
- le règlement de copropriété doit permettre cet usage, et le logement doit s'y prêter : des chambres de taille comparable se louent mieux qu'un séjour transformé.
À Lyon et à Villeurbanne, renseignez-vous en mairie sur les règles locales applicables au loyer de chaque chambre avant de bâtir le plan. La méthode de pondération est détaillée dans l'article sur les revenus locatifs, et le montage locatif lyonnais dans l'article sur le financement locatif à Lyon.
Achat au nom de l'enfant : son patrimoine, votre engagement
Votre enfant démarre dans la vie avec un patrimoine. Mais un étudiant a rarement des revenus, donc rarement une capacité d'emprunt propre : le prêt se fait avec vous, co-emprunteurs ou cautions, et c'est votre endettement qui est mesuré. Trois points à peser :
- co-emprunter vous engage sur la totalité de la dette, pour toute sa durée, et pèsera sur vos propres projets ;
- l'aide versée pour l'apport relève des règles de la donation : elles sont présentées dans l'article sur la donation familiale, et se décident avec un notaire, surtout s'il y a d'autres enfants ;
- l'achat en société civile familiale permet d'associer parents et enfants, au prix d'une comptabilité et d'un dossier plus lourds : voir l'article sur la SCI.
Autour des campus lyonnais : un logement bien desservi, facile à relouer
Lyon est une ville universitaire éclatée : la Doua à Villeurbanne, les quais du Rhône et Gerland dans le 7e, la Manufacture des Tabacs et Rockefeller dans le 8e, Bron, Écully pour les écoles de l'ouest lyonnais. Un étudiant change souvent de site entre la licence et le master ; un logement bien relié par le métro ou le tramway vaut mieux qu'un logement au pied d'un seul campus.
Un studio se revend et se reloue facilement, mais son prix au mètre carré est en général plus élevé que celui d'un logement plus grand, et les frais d'acquisition pèsent lourd sur un petit montant. Un deux-pièces coûte plus cher, se loue à un public plus large après les études, et peut accueillir un frère ou une sœur.
Après le diplôme : préparer la sortie dès l'achat
Les études durent quelques années ; le prêt, bien davantage.
Pour des parents, la durée réellement accessible dépend aussi de l'âge en fin de prêt, que chaque établissement et chaque assureur apprécient à leur manière. L'assurance emprunteur pèse davantage à mesure que l'âge avance.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Additionnez dès le départ ce que l'achat coûte sans retour — frais d'acquisition, intérêts, assurance, charges non récupérables, taxe foncière — sur la durée des études, et comparez aux loyers que vous auriez payés. Si l'écart est faible, seule la suite justifie l'opération : location à un tiers, second enfant ou conservation longue. Une revente rapide, avec des indemnités de remboursement anticipé et des frais d'acquisition non amortis, se chiffre avant l'achat ; le mécanisme est décrit dans l'article sur le remboursement anticipé.
Avant de visiter : le dossier à préparer
Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : il ne donne pas de conseil fiscal, ne rédige ni bail ni donation et ne promet ni accord ni taux. Son travail ici : choisir avec vous, avant les visites, le montage que votre dossier supporte.
- Mesurer votre endettement sans aucun loyer, prêts en cours compris : c'est le scénario que tout prêteur acceptera de lire.
- Tester le scénario colocation, loyers estimés prudemment et pondérés selon la méthode de l'établissement visé.
- Caler la durée et l'assurance sur votre âge et la date de fin de remboursement visée.
- Écrire l'après-études dans le dossier — location, revente ou transmission — pour que le projet se lise comme un projet.
- Lister les questions pour le notaire et l'expert-comptable avant de signer : elles ne relèvent pas du crédit.
Les pièces sont listées sur la page des pièces à réunir, et les honoraires de Sandy Mascart, poste par poste, sur la page honoraires. Au printemps qui précède la rentrée, quand les résultats d'admission ne sont pas encore tombés, faites confronter chaque montage à votre dossier par téléphone, vos derniers avis d'imposition et le tableau d'amortissement de vos prêts en cours sous la main.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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