Se porter caution du prêt immobilier d'un proche : ce que vous signez vraiment

On vous demande de « signer pour » le prêt d'un enfant, d'un frère, d'une amie. Ce n'est pas un service administratif : vous promettez de rembourser à sa place, sur vos revenus et sur vos biens, si votre proche ne paie plus — et cette promesse dure autant que le prêt. Voici ce qu'il faut vérifier avant de signer, et comment aider autrement. Cette page appartient au dossier des fondamentaux du crédit immobilier et ne traite que de la caution donnée par une personne ; celle d'un organisme, l'hypothèque et leur coût sont expliqués dans l'article sur les garanties d'un prêt.

Se porter caution, qu'est-ce que cela engage exactement ?

Trois idées reçues tombent à la première lecture de l'acte.

• « C'est une formalité, la banque ne viendra jamais chercher la caution. » La banque demande votre signature précisément parce qu'elle envisage de s'en servir.
• « On ne s'engage que sur quelques mensualités. » L'engagement porte sur le montant écrit dans l'acte, qui couvre en général capital, intérêts et frais.
• « On pourra se retirer si les relations changent. » Une brouille, une séparation ou un déménagement ne sont pas des causes d'extinction : l'article 2313 du code civil énonce que l'obligation de la caution s'éteint par les mêmes causes que les autres obligations, et qu'elle s'éteint aussi par suite de l'extinction de l'obligation garantie. Ce que vous pouvez faire dépend donc de la durée de votre engagement, écrite dans l'acte — voir plus bas l'information que la banque vous doit sur ce point.

Caution simple ou caution solidaire : laquelle vous demande-t-on ?

Tout tient à l'ordre dans lequel la banque peut agir.

Le code civil nomme les deux formes et les deux défenses qui vont avec. L'article 2290 pose que le cautionnement est simple ou solidaire, et que la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous. L'article 2305 définit le bénéfice de discussion : il permet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal — mais il ajoute que ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui y a renoncé, ne peuvent s'en prévaloir. L'article 2306 fait de même pour le bénéfice de division : lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout ; celle qui est poursuivie peut opposer la division, et le créancier doit alors ne lui réclamer que sa part — sauf si les cautions sont solidaires entre elles, ou y ont renoncé.

En crédit immobilier, l'acte proposé à un proche est presque toujours une caution solidaire : cherchez ce mot en premier, avec la renonciation aux deux bénéfices. À deux cautions — deux parents, par exemple —, la solidarité entre cautions ferme la division. Ce tableau explique, il ne remplace pas une consultation : faites confirmer la portée de votre engagement par un notaire ou un avocat avant la signature.

Pourquoi une banque demande-t-elle la caution d'un proche ?

D'ordinaire, la garantie est la caution d'un organisme ou une hypothèque. La caution d'un proche apparaît quand il manque quelque chose au dossier :

• une situation professionnelle récente — période d'essai, premier emploi, activité indépendante sans historique ;
• un apport faible ou absent, le cas traité dans l'article sur l'achat sans apport ;
• un organisme de caution qui a refusé le dossier, ou ne l'accepte qu'avec un engagement personnel en plus.

La question utile à poser à la banque : « Votre caution vient-elle à la place d'une autre garantie, ou en plus ? » Si elle s'ajoute, demander pourquoi est légitime.

Votre caution pèse-t-elle sur vos propres projets ?

Des parents qui se sont portés caution pour leur fille et veulent ensuite financer une résidence secondaire peuvent voir leur propre dossier lu avec cette ligne. C'est une politique d'établissement, pas une règle écrite, et elle varie — le mécanisme est décrit dans l'article sur ce que la banque regarde. Un projet à financer dans les années qui viennent se discute avant de signer le cautionnement.

Avant de signer : les cinq points à vérifier

L'acte tient en peu de pages. Cinq points se vérifient, stylo en main.

1. Le montant, et la mention que vous écrivez vous-même. L'article 2297 du code civil impose, à peine de nullité de l'engagement, que la caution personne physique appose elle-même la mention par laquelle elle s'engage à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, « dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». Le même article règle le désaccord : en cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. C'est votre plafond : vérifiez s'il couvre le seul capital, ou aussi les intérêts et les frais.
2. La durée. Celle du prêt, le plus souvent, parfois davantage. Un engagement sans terme lisible se fait préciser par écrit.
3. Le mot « solidaire », et la renonciation qui l'accompagne. L'article 2297 ajoute que, si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle le reconnaît dans cette mention — et qu'à défaut, elle conserve le droit de s'en prévaloir. Relisez donc la mention que vous recopiez : elle dit l'ordre des poursuites.
4. La proportion avec vos moyens. La banque vous demandera un état de vos revenus et de votre patrimoine : remplissez-le exactement. L'article 2300 prévoit que, si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date — il n'est pas anéanti, il est ramené. Une fiche embellie vous prive de cet argument.
5. L'information que vous recevrez. L'article 2302 oblige le créancier professionnel, chaque année et à ses frais, à faire connaître à la caution personne physique le montant du principal, des intérêts et des accessoires restant dus, sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la précédente information ; le même article lui impose de vous rappeler le terme de votre engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, votre faculté de le résilier à tout moment et les conditions de cette résiliation. L'article 2303 ajoute l'information de la défaillance du débiteur, dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité, sous la même sanction. Notez l'adresse que vous donnez et signalez tout déménagement : ces courriers sont vos droits.

Un sixième point est hors de l'acte : l'assurance emprunteur de votre proche. C'est elle qui rembourse en cas de décès ou d'invalidité, donc elle qui vous protège en premier. Demandez à voir les garanties souscrites et la quotité — le sujet est traité dans le dossier consacré à l'assurance emprunteur. Vous-même n'êtes pas assuré : la caution n'a pas de contrat à son nom.

Garant ou co-emprunteur : ce n'est pas la même place

La banque propose parfois l'un quand l'autre conviendrait mieux.

Un parent co-emprunteur non propriétaire prend toute la dette sans aucun droit sur le bien : c'est le montage le plus lourd des deux, et il ne se décide pas au guichet.

Aider sans signer : trois pistes à examiner d'abord

Avant d'engager le patrimoine d'un proche, trois pistes, dans cet ordre.

Une autre garantie. Un autre organisme de caution, ou une hypothèque, peut rendre la signature familiale inutile. L'article sur qui délivre la caution explique pourquoi deux organismes ne répondent pas de la même façon.

Un apport plutôt qu'une signature. Une donation ou un prêt familial écrit renforce le dossier sans lier le proche pendant toute la durée du crédit. Les précautions sont dans l'article sur la donation familiale.

Un projet redimensionné. Un prix plus bas ou une durée différente peuvent faire passer le dossier seul. Si la caution d'un proche est l'unique façon de faire tenir le plan de financement, c'est une information sur le plan lui-même.

Préparer le dossier avant toute signature

Sandy Mascart est mandataire d'intermédiaire en opérations de banque : un mandataire ne rédige pas d'acte de cautionnement et ne donne pas de conseil juridique. Le travail se situe avant, sur le dossier de l'emprunteur.

• Reprendre le dossier sans la caution pour voir ce qui manque vraiment : ancienneté, apport, garantie. Les documents sont sur la page des pièces à réunir.
• Poser la question par écrit à l'établissement : la caution du proche remplace-t-elle une garantie ou s'y ajoute-t-elle, et à quelle condition pourrait-elle être levée en cours de prêt ?
• Nommer ce qui sort du périmètre d'un mandataire — la lecture juridique de l'acte, les conséquences successorales — et vers qui aller : votre notaire, en premier.

Le proche caution ne doit rien au mandataire ; ce qui est facturé à l'emprunteur, et quand, figure sur la page des honoraires. Si c'est à vous que l'on demande de signer, votre présence au rendez-vous compte : fixer un rendez-vous commun, projet d'acte en main si la banque vous l'a déjà remis.