Immobilien zur Vermietung
Das In-Fine-Darlehen: Wem es wirklich nützt und warum Sie es abgelehnt bekommen
In-Fine-Darlehen: drei kumulative Zugangsvoraussetzungen, höhere Kosten als bei Tilgung, enger steuerlicher Vorteil. Prüfen Sie, ob Ihr Fall zutrifft.
Das In-Fine-Darlehen dient einem spezifischen Profil: dem Mietinvestor, der bereits ein Kapital zur Sicherung hat, eine breite Verschuldungsfähigkeit und Mieteinnahmen, die nach dem tatsächlichen Verfahren erklärt werden. Diese drei Bedingungen sind kumulativ. Da das Kapital erst am Ende zurückgezahlt wird, laufen die Zinsen auf den Gesamtbetrag: Es ist teurer als ein tilgendes Darlehen und wird außerhalb dieses Profils in der großen Mehrheit der Fälle abgelehnt.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Das In-Fine-Darlehen reduziert das Kapital während seiner Laufzeit nie: Die Zinsen laufen auf den Gesamtbetrag bis zum Ende.
- Der Zugang setzt drei kumulative Bedingungen voraus: ein gesichertes Vermögen, eine ausreichende Verschuldungsfähigkeit, eine Grundsteuer nach dem tatsächlichen Verfahren.
- Der effektive Jahreszins des Kredits berücksichtigt die Einzahlungen auf den Sicherungsvertrag nicht: Die tatsächliche Last übersteigt den angezeigten Wert.
- Nach dem Mikro-Grundsteuerverfahren sind keine Kosten abziehbar: Der steuerliche Vorteil der Struktur verschwindet vollständig.
- Bei einer Hauptwohnsitze sind die Zinsen von keinem Einkommen abziehbar: Die Struktur verliert dort ihren einzigen echten Vorteil.
Das In-Fine-Darlehen dient einem spezifischen Profil: dem Investor, der ein Kapital zu verpfänden hat, eine hohe Verschuldungsfähigkeit und Mieteinnahmen nach dem Ist-Verfahren. Ein Teil von Finanzierung von Mietobjekten. Die Anlage, die dafür dient, ist ein anderes Geschäft: an wen sich wenden.
In-Fine-Darlehen: Was Sie zahlen, und wann
Jeden Monat zahlen Sie die Zinsen und die Versicherung; das gesamte Kapital fällig bei Fälligkeit. Bei gleicher Laufzeit und gleichem Zinssatz ist es deutlich teurer als ein tilgendes Darlehen.
Die Kreditgeberin verlangt ein Ausstiegskapital, das im Voraus gebildet und zu ihrem Vorteil verpfändet wird: Lebensversicherung, Kapitalisierungsvertrag oder Wertpapiere, die anfangs und dann monatlich gespeist werden. Sie tragen also zwei Lasten: die Zinsen und die Ersparnis.
Zwei Angebote vergleichen, ohne sich von der Monatsrate täuschen zu lassen
Die In-Fine-Monatsrate erscheint niedrig: Sie enthält kein Kapital. Vergleichen Sie anhand des TAEG, niemals anhand der Monatsrate.
Calcul actuariel par méthode d'équivalence, intérêts composés
Ce calcul tient compte de la date de chaque versement. C'est ce qui lui permet de comparer deux échéanciers de formes différentes — et ce qui interdit d'annualiser un taux mensuel en le multipliant par douze.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 314-3 du code de la consommation — Légifrance
Dieser Zinssatz schließt nicht die Einzahlungen auf den verpfändeten Vertrag ein: Ihre tatsächliche Belastung ist höher.
Die drei Zugangsbedingungen, ohne Ausnahme
Zwei von drei reichen nicht aus.
1. Ein verpfändetes Aktiv, bestehend oder anfangs gebildet
Eine verpfändete Anlage, ein Anfangsbeitrag, ein Einzahlungsplan. Die Verpfändung kommt zur Sicherung auf dem Objekt hinzu: Bürgschaft oder Hypothek. Der Vertrag bleibt gesperrt bis zum Laufzeitende, und seine Rendite wird von niemandem versprochen.
2. Eine Verschuldungsfähigkeit, die beide Belastungen absorbiert
Die Konstruktion rettet keinen angespannten Antrag.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière. La décision précise que ces critères s'appliquent « outre leurs critères propres » : ils s'ajoutent à la politique de chaque banque, ils ne s'y substituent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Die Bank berücksichtigt die Zinsen und die vertraglich vereinbarte Ersparnis: der Belastungsgrad, die Mieteinnahmen.
La maturité est la somme de la période de différé et de la période d'amortissement. Un prêt in fine consomme cette durée sans amortir : à l'échéance, le capital dû est celui du premier jour.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
3. Eine hohe Grundsteuer, erklärt im Ist-Verfahren
Au régime réel, les primes d’assurance figurent parmi les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier (CGI, art. 31, I, 1°, a bis). Le même article range les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition du bien parmi ces charges (d).
Le texte cité range les primes d'assurance et les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition parmi les charges déductibles. Il ne nomme pas l'assurance emprunteur en particulier : ce rattachement relève de la doctrine administrative, qui n'est pas citée ici.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 31 du code général des impôts — Légifrance
Die Zinsen bleiben bis zur Laufzeit maximal absetzbar. Drei Grenzen:
- Das Kleinanlegerverfahren setzt nichts ab.
- Der Zinsverlust wird nur auf Einkünfte aus Vermögen und Kapital angerechnet (Artikel 156 des Allgemeinen Steuergesetzes), nicht auf das Gehalt.
- Sie erhalten einen Teil des Zinses erstattet, abhängig von Ihrem Grenzsteuersatz.
Der einzige In-Fine-Kredit, den fast jeder erhält
Der Brückenkredit, der durch den Verkauf Ihrer Immobilie getilgt wird: seine Funktionsweise.
In-Fine oder amortisierend: Der Vergleich in acht Zeilen
| Kriterium | Amortisierender Kredit | In-Fine-Kredit |
|---|---|---|
| Was Sie monatlich zahlen | Kapital und Zinsen | Nur Zinsen, zuzüglich der separaten Sparrate |
| Entwicklung der Zinslast | Sinkend | Konstant |
| Restschuld im Zeitverlauf | Sinkend | Unverändert bis zur Laufzeitende |
| Sicherheit der Bank | Verbessert sich mit der Zeit | Hängt von einem Finanzvermögen ab |
| Abziehbare Last im Rahmen der tatsächlichen Besteuerung | Sinkend | Konstant |
| Gesamtkosten bei gleichem Zinssatz und gleicher Laufzeit | Geringer | Höher |
| Tatsächliche Liquiditätsbelastung | Eine einzige Position | Zwei Positionen, davon eine außerhalb des Effektivzinses |
| Zielgruppe, die ihn erhält | Alle finanzierbaren Fälle | Eine Nische, bearbeitet außerhalb der Filiale |
Und was ist mit einer selbstgenutzten Wohnung?
Kein Vorteil: Die Zinsen sind dort von nichts abziehbar. Eine Tilgungsstrecke bei einem klassischen Kredit ist besser geeignet.
Warum lehnt die Bank in den meisten Fällen einen In-Fine-Kredit ab?
Ihre Sicherheit hängt von einem Finanzvermögen zu einem fernen Zeitpunkt ab. Sie möchte eine Verpfändung, die das Kapital ab dem ersten Tag weitreichend abdeckt.
- Die verpfändete Sicherheit ist unzureichend oder stellt das Kapital nicht wieder her.
- Die Belastungsquote wird nicht erreicht, Sparrate eingeschlossen.
- Die Filiale ist nicht befugt, eine Verpfändung zu bearbeiten.
Zwei weitere Wege, um abzugsfähige Zinsen zu behalten
- Ein langlaufender amortisierender Kredit, mit einer möglichen Tilgungsstrecke.
- Eine Gesellschaft mit Körperschaftsteuer, bei der die Abschreibung der Immobilie mehr zählt: Die SCI mit Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer.
Bereits mehrere Immobilien? Die Finanzierung einer weiteren Investition.
Liegen Sie im Ziel?
Drei „Nein“ beenden das Thema:
- Einnahmen aus Immobilienvermögen nach dem tatsächlichen Verfahren?
- Weitere Einnahmen aus Immobilienvermögen als diese Immobilie?
- Ein verpfändbarer Vertrag, der bis zum Laufzeitende gebunden ist?
- Ersparnisse und Zinsen in Ihrer Belastungsquote?
- Eine vermietete Immobilie, nicht Ihre Hauptwohnsitzimmobilie?
- Eine berechnete Auszahlung, selbst wenn der Vertrag nicht ausreicht?
Vier Fragen, die vor der Prüfung zu stellen sind
- Welcher Pfandanteil, auf welche Rendite? Schriftlich.
- Und wenn der Vertrag an Wert verliert? Suchen Sie die Nachschussklausel: das Angebot zeilenweise lesen.
- Bezieht sich die Versicherung auf das Anfangskapital? Die Versicherung einer Mietimmobilie.
- Und im Falle eines vorzeitigen Verkaufs? Das gesamte Kapital ist fällig.
Ohne Berechnung der Gesamtkosten und der Ersparnisse ist es eine Broschüre. Ihr Mietprojekt im Kopf? Erstellen Sie Ihr Dossier oder lassen Sie die drei Bedingungen telefonisch überprüfen.
Quellen
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