Restschuldversicherung
Kreditversicherung für Mietinvestitionen: Welche Garantien sollten reduziert, welche beibehalten werden?
Welche Garantien die Bank wirklich verlangt, welche man reduzieren kann, die Falle der kumulierten Obergrenze und der Fall der SCI.
Bei einer Mietinvestition bleiben die Grundgarantien für Tod und vollständige, irreversible Selbstständigkeitserhaltungsunfähigkeit unverändert: Sie schützen die Rückzahlung des Kapitals. Der Spielraum liegt bei der Invalidität und der Arbeitsunfähigkeit, wo die Selbstbeteiligung, die Art der Entschädigung und die Ausschlüsse verhandelbar sind, da die Miete einen Teil der Rate abdeckt. Das vom Kreditgeber geforderte Niveau sollte schriftlich angefragt werden, bevor der Vertrag aufgebaut wird.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Die Grundgarantien für Tod und vollständige Selbstständigkeitserhaltungsunfähigkeit sind nicht verhandelbar: Ohne sie wird ein kreditfinanziertes Mietobjekt eine Schuld statt eines Vermögenswertes hinterlassen.
- Bei der Arbeitsunfähigkeit sind die Selbstbeteiligung, die Art der Entschädigung und die Ausschlüsse verhandelbar, da die Miete einen Teil der Rate abdeckt.
- Die Miete wird nicht von der Kreditversicherung gedeckt und bleibt während einer Arbeitsunfähigkeit steuerpflichtig: Die Liquiditätslücke übersteigt die bloße Rate.
- Die Schwelle, die von der Gesundheitsbefragung befreit, wird anhand des kumulierten Ausstands aller Kredite desselben Versicherten bewertet, und ein Investor überschreitet sie schnell.
- In einer zivilrechtlichen Gesellschaft (SCI) sind die Gesellschafter versichert, in der Regel in Höhe ihrer Bürgschaftszusage, und nicht die Gesellschaft selbst.
Bei einer Mietimmobilie deckt die Miete einen Teil der Rate: Die Kreditversicherung muss nicht diejenige Ihrer Hauptwohnung kopieren. Bewahren Sie die Grundabsicherung bei, reduzieren Sie die Invaliditätsdeckung und sparen Sie bei jedem Kredit. Siehe das Dossier zur Kreditversicherung und jede Garantie.
Ist sie im Mietsegment obligatorisch?
Kein Text schreibt sie vor. Der Kreditgeber verlangt sie vertraglich und legt das Garantieniveau fest: Der Inhalt ist verhandelbar, nicht nur der Preis.
Die Garantien, die die Bank im Mietsegment verlangt
Tod und dauerhafte, irreversible Autonomieverlust: immer. Invalidität und Arbeitsunfähigkeit: je nach Bank und Gewicht des Projekts in Ihrer Verschuldung.
- décès
- perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
- incapacité temporaire totale (ITT)
- invalidité permanente totale (IPT)
- invalidité permanente partielle (IPP)
- perte d’emploi
Les définitions varient d'un contrat à l'autre : c'est la définition retenue, et non l'intitulé de la garantie, qui détermine ce qui est couvert.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Tod und dauerhafter Autonomieverlust: die unveränderliche Basis
Ohne Todesfallabsicherung erhalten Ihre Erben eine Schuld, kein Vermögen (Tod und Erbschaft).
Invalidität und Arbeitsunfähigkeit: wo Sie sparen
- Die Selbstbeteiligung: Eine längere Frist senkt die Prämie, die Miete amortisiert die Wartezeit.
- Pauschal oder nach tatsächlichem Schaden: Die eine zahlt den Anteil der Rate unabhängig von Ihrem Verlust, die andere nach dem Verlust des Erwerbsarbeitseinkommens. Lesen Sie die Klausel.
- Die Ausschlüsse, in manchen Verträgen ablösbar.
Fordern Sie zunächst schriftlich an, was die Bank verlangt, dann einen Vertrag, der genau dies abdeckt.
Warum sich der Bedarf im Mietsegment ändert
Bei einer längeren Arbeitsunfähigkeit deckt die Miete einen Teil der Rate: Der Bedarf bezieht sich auf die Differenz. Dies rechtfertigt die Minderung der Leistungsfähigkeit.
- Die Versicherung deckt die Miete nicht ab: Leerstand und Zahlungsverzug fallen unter die Mieteausfallversicherung. Bei leerstehender Immobilie oder während Renovierungsarbeiten: Minderung nicht beantragen.
- Die Mieten bleiben während der Arbeitsunfähigkeit steuerpflichtig: Berechnen Sie die tatsächliche Lücke.
Mehrere Kredite: Wo anfangen
Jeder Kredit wird einzeln abgelöst, ohne Entschädigung oder Garantiekosten, und der Vorteil wiederholt sich für jeden, ohne den Kredit neu zu verhandeln.
- Zuerst der höchste noch ausstehende Kapitalbetrag.
- Bei gleichem Kapitalbetrag die längste verbleibende Laufzeit.
- Kredite nahe der Fälligkeit zuletzt.
Verfahren: das Gesetz Lemoine, das jederzeit einen Wechsel ohne Kosten ermöglicht.
Das Gesundheitsfragebogen kommt beim zweiten oder dritten Objekt
Die Befreiung vom Fragebogen hängt vom kumulierten versicherten Bestand pro Versicherter ab. Beim zweiten oder dritten Objekt wird die Grenze unbemerkt überschritten.
Le plafond s'apprécie sur l'encours cumulé de tous les contrats de crédit, et sur la part assurée — donc en tenant compte de la quotité retenue.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 113-2-1 du code des assurances — Légifrance
- Der Zeitplan verlängert sich: Verhandeln Sie die aufschiebende Bedingung im Vorvertrag.
- Die Quote ändert den Zeitpunkt, an dem jeder die Schwelle überschreitet (die vierte Investition).
In der SCI: Die Gesellschafter sind versichert
Die Gesellschaft nimmt das Darlehen auf, aber es sind die Gesellschafter, die oft als Bürgen fungieren, die versichert sind, gemäß einer Aufteilung, die von der Bank festgelegt wird.
- Die Entschädigung tilgt die Schuld der Gesellschaft; die Erben erhalten die Anteile.
- Ein Wechsel eines Gesellschafters aktualisiert den Vertrag nicht: Fordern Sie dies an.
- Bei der Körperschaftsteuer (IS) hat die Tilgung der Schuld steuerliche Auswirkungen: Ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, bevor Sie abschließen (SCI IR oder IS).
Eine Kündigung muss innerhalb der im Vertrag festgelegten Fristen erklärt werden (Schaden melden).
Absetzbar von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung?
Bei der tatsächlichen Besteuerung (Reel) werden die Prämien eines Darlehens, das dem vermieteten Objekt zugewiesen ist, zusammen mit den Darlehenskosten abgesetzt. Bei der Pauschalbesteuerung (Forfait) ersetzt der Abzug jede Absetzung.
Au régime réel, les primes d’assurance figurent parmi les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net foncier (CGI, art. 31, I, 1°, a bis). Le même article range les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition du bien parmi ces charges (d).
Règle fiscale affichée avec sa source et sa date d'effet. Elle ne remplace pas l'analyse de votre situation par un professionnel du chiffre.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 31 du code général des impôts — Légifrance
Bestätigen Sie dies mit Ihrem Steuerberater. Ein steuerlicher Vorteil rechtfertigt keinen teureren Vertrag als nötig.
Vor Ihrem nächsten Mietkredit
- Die schriftliche Anforderung der Bank: Bezahlen Sie keine Arbeitsunfähigkeit, die sie nicht gefordert hat.
- Ihr Portfolio: Quoten und Selbstbehalte werden zeilenweise harmonisiert.
- Der kumulierte versicherte Bestand, vor der nächsten Transaktion.
Lassen Sie die Struktur telefonisch prüfen. Die Tätigkeit der Versicherungsmaklerschaft wird nebenberuflich zur Tätigkeit der Bankmaklerschaft ausgeübt: Dieser Artikel stellt weder ein Versicherungsangebot noch einen steuerlichen Rat noch einen personalisierten Rat zu einem bestimmten Vertrag dar.
Erstellen Sie Ihr Dossier: Kredit und Versicherung gemeinsam aufgebaut.
Quellen
Weiterlesen
- Kreditversicherung in Lyon: Sandy MASCART
- Immobilienkredit in Lyon: häufige Fragen
- Finanzierung einer vierten Mietimmobilie: Warum die Bank stoppt und wie Sie weitermachen Ablehnung bei der 3. oder 4. Mietimmobilie: Was bei der Bank wirklich blockiert und welche Hebel die Finanzierung in der richtigen Reihenfolge wieder anstoßen.
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