Capacité d’emprunt, revenus et budget
Quel salaire faut-il pour emprunter 300 000 € à Lyon ?
Le revenu qu'il vous faut, calculé depuis le montant, avec le coût complet de l'opération — notaire, garantie, honoraires — que personne ne compte.
Pour ce montant, le revenu nécessaire se calcule en remontant du prêt : la durée et le taux donnent une mensualité, on y ajoute l'assurance, puis on divise le total par le plafond d'endettement. Le résultat est un plancher théorique, que le reste à vivre relève souvent. Et le montant emprunté ne finance pas un bien du même prix : droits de mutation, frais de notaire et coût de la garantie s'y ajoutent.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Le revenu minimum obtenu par le calcul est un plancher théorique : le reste à vivre le relève souvent au-delà de ce chiffre.
- Le montant emprunté ne finance pas un bien du même prix : il faut ajouter les droits de mutation, les frais de notaire et le coût de la garantie.
- Sans apport suffisant pour couvrir les frais d'acquisition, le montant réellement emprunté dépasse le prix du bien visé.
- La surface accessible se calcule sur le prix d'achat net de frais, jamais sur le seul montant emprunté.
- Le revenu nécessaire pour un couple ne se calcule pas en divisant par deux celui d'une personne seule : il se recalcule avec le reste à vivre du foyer.
Vous avez un prix en tête, 300 000 €, et vous voulez savoir si vos revenus suivent. Le revenu nécessaire se calcule en remontant du montant : mensualité et assurance, divisées par le plafond d'endettement. Le vrai gain est de découvrir, avant de chercher, ce que coûte réellement l'opération — qui n'est pas le prix du bien. Cette page, rattachée au dossier sur la capacité d'emprunt, explique ce qui se cache entre les deux nombres ; le simulateur de coût total fait le trajet du prix au coût de l'opération, puis au montant à emprunter. Le trajet inverse, du revenu vers le montant, ne se chiffre pas ici : sa dernière marche appartient à la banque.
Note de méthode. Aucun revenu minimum n'est affiché en dur sur cette page : il dépend du taux du moment, et un chiffre recopié dans un article serait faux avant d'être lu. Tout ce qui est réglementaire — plafond d'endettement, durée maximale, émoluments, droits de mutation — est affiché avec sa date d'effet et sa source.
Quel revenu faut-il pour emprunter 300 000 € ?
Le calcul remonte en trois étapes. Le montant emprunté, la durée et le taux donnent une mensualité ; on y ajoute l'assurance ; on divise le total par le plafond d'endettement, ce qui donne un revenu minimum. Ce revenu est un plancher théorique : le reste à vivre le relève souvent.
35,00 % ()Un plancher, pas une réponse : trois écarts à connaître
Cette division donne le revenu à partir duquel le dossier cesse d'être mathématiquement impossible, pas celui à partir duquel il devient finançable. Trois écarts séparent les deux.
Le premier est le reste à vivre : un montant, pas un pourcentage. Près du plancher, c'est lui qui bloque en premier. Aucun texte ne le fixe et chaque banque applique une grille interne qu'elle ne communique pas : impossible, donc, de calculer soi-même le plancher réel. Le mécanisme est détaillé dans l'article sur la règle du Haut Conseil.
Le deuxième est le revenu retenu, qui n'est pas le revenu perçu. Un dossier bâti sur le revenu affiché, puis recalculé par l'analyste sur un revenu retenu plus faible, passe du jour au lendemain sous le plancher. La mécanique est détaillée dans l'article consacré au revenu retenu.
Le troisième est celui que cette page prend en charge, et qui est le plus souvent oublié : 300 000 € empruntés ne financent pas un bien à 300 000 €.
Seul ou à deux : le plancher ne se divise pas en deux
À deux, le revenu nécessaire est un revenu de ménage. Le plafond d'endettement s'applique une seule fois, à l'ensemble des charges et des ressources : de ce côté, la somme suffit. Le reste à vivre, lui, augmente avec le nombre de personnes du foyer, sans être proportionnel. Deux personnes sans enfant franchissent donc le plancher plus facilement qu'une personne seule, et un couple avec deux enfants moins facilement qu'un couple sans enfant à revenu identique.
Le plancher d'un couple ne s'obtient donc pas en divisant par deux celui d'une personne seule : il se recalcule avec le reste à vivre du foyer. Une réponse lue sur un comparateur, établie pour un célibataire, ne se transpose pas telle quelle. L'analyse d'un dossier à deux emprunteurs, apport inégal et quotes-parts compris, est traitée dans l'article sur l'emprunt à deux.
Pourquoi 300 000 € empruntés ne font-ils pas 300 000 € de budget ?
Parce qu'une acquisition coûte plus cher que le prix affiché. Aux 300 000 € du bien s'ajoutent les droits de mutation, les émoluments et débours du notaire, la contribution de sécurité immobilière et le coût de la garantie du prêt. Ces sommes ne créent aucune valeur de revente.
Frais de notaire, garantie, honoraires : ce que l'opération coûte en plus
L'expression « frais de notaire » trompe : le notaire n'en garde qu'une fraction. Le poste se décompose en quatre lignes, dont trois ne lui reviennent pas.
Les droits de mutation à titre onéreux. C'est un impôt, perçu au profit du département et de la commune, et de loin la ligne la plus lourde dans l'ancien. Le taux départemental est voté collectivité par collectivité : celui qui suit est celui de la métropole de Lyon, et il ne vaut ni pour le Rhône hors métropole ni pour un autre département.
S'applique au prix de vente. La métropole de Lyon est une collectivité distincte du Rhône : les deux votent séparément leur taux.
- En vigueur depuis le
- Source
- impots.gouv.fr
S'applique elle aussi au prix de vente. Elle s'ajoute donc à la part départementale.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Attention à l'assiette : ce pourcentage ne porte pas sur le prix du bien, mais sur le seul droit départemental déjà calculé. Il ne s'additionne donc pas aux deux précédents.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Bonne nouvelle pour de nombreux lecteurs : la hausse temporaire du taux départemental ne s'applique pas à l'acquisition d'une première propriété destinée à la résidence principale. Un primo-accédant relève d'un taux plafonné plus bas.
Deux conditions cumulatives : une première propriété au sens du dispositif, et une affectation à la résidence principale. C'est au notaire de l'appliquer : signalez-lui votre situation avant la rédaction de l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Les émoluments du notaire. C'est sa rémunération, et elle est tarifée : il ne la fixe pas. Calculée par tranches dégressives sur le prix, elle ne progresse pas au même rythme que lui.
Le tarif prévoit aussi une remise que le notaire peut consentir, souvent mal présentée. Elle ne porte que sur la part de l'émolument calculée sur les tranches les plus élevées, et ce n'est pas une négociation individuelle : la loi oblige le notaire qui l'accorde à l'appliquer uniformément à tous ses clients pour une même prestation. Demandez donc à chaque étude si elle en pratique une, et comparez ; une remise réservée à vous seul n'existe pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article 278 du code général des impôts — Légifrance
Les débours. Ce sont les sommes que le notaire avance pour votre compte : documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre, syndic.
somme avancée pour le compte du client par le professionnel pour la réalisation d’une prestation, remboursée au COÛT RÉEL
Il n'existe aucun forfait réglementaire : les débours se remboursent au coût réel, sur justificatifs. La provision demandée à la signature n'est qu'une avance, régularisée après l'acte.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article R. 444-2 du code de commerce — Légifrance
La contribution de sécurité immobilière, perçue au titre de la publicité foncière.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
S'y ajoute une cinquième ligne, liée au prêt et non à l'achat : la garantie. Caution d'un organisme ou inscription hypothécaire : le coût diffère à la souscription comme à la sortie — la caution donne parfois lieu à une restitution partielle en fin de prêt, jamais l'hypothèque.
Rien de réglementaire ici : le barème d'un organisme de caution est contractuel, propre à chacun et révisable sans préavis. Seul le document remis par la banque fait foi ; demandez-en la ventilation entre la commission, prix définitivement acquis, et la participation au fonds mutuel, dépôt partiellement restituable. Les trois garanties, leur coût et leur sort à la revente sont comparés dans caution, hypothèque ou IPPD.
Restent deux lignes contractuelles : les frais de dossier de la banque, et les honoraires de l'intermédiaire s'il y en a un. Les premiers se négocient. Les seconds doivent figurer par écrit dans le mandat, avant toute démarche, et aucune somme ne peut être encaissée avant le déblocage effectif des fonds : c'est une règle du code monétaire et financier, opposable à tous les intermédiaires.
L'ancien et le neuf ne sont pas taxés de la même manière. Dans le neuf, les droits de mutation sont réduits, et l'écart compte sur une opération de cet ordre — même si le prix au mètre carré, généralement supérieur, en compense une partie. Comparer un ancien et un neuf sur leur seul prix affiché, sans retraiter les frais, revient à comparer deux nombres qui ne mesurent pas la même chose.
N'additionnez pas vous-même ces pourcentages : ils ne portent pas sur la même assiette. Deux se calculent sur le prix, un troisième sur le droit déjà obtenu, les émoluments suivent un barème par tranches et la garantie un tarif propre. L'addition des taux affichés serait fausse, et dans le mauvais sens.
Le calcul poste par poste, pour votre prix exact — ancien ou neuf, primo-accédant ou non —, se fait sur le simulateur de frais de notaire, qui applique chaque ligne de barème à sa propre assiette. À retenir de tout ce qui précède : le montant à financer n'est pas le prix affiché. C'est ce total, et non le prix du bien, qu'il faut passer au calcul de la première section pour connaître votre plancher de revenu réel.
Quelle mensualité représentent 300 000 € ?
C'est le seul nombre de cette page qui change tous les mois. La mensualité dépend du taux du moment et de la durée retenue ; elle se calcule au relevé le plus récent, pas dans un article. Ce qui ne change pas, en revanche, c'est ce qu'elle ne contient pas.
Une mensualité de crédit n'est pas un coût de logement : ni taxe foncière, ni charges de copropriété, ni assurance habitation, ni entretien. Sur un trois-pièces lyonnais en copropriété, ces postes forment une ligne mensuelle absente du calcul d'endettement, qui pèse pourtant sur le budget réel pendant toute la durée du prêt.
Deux réflexes en découlent. Demandez le montant de la taxe foncière et le dernier appel de charges avant de signer le compromis. Et ne comparez jamais deux biens de prix voisins sur la seule mensualité : un immeuble ancien avec ascenseur et gardien et un petit immeuble sans services ne se valent pas à mensualité égale.
La conversion d'une mensualité en capital est expliquée sur la page du premier achat, et le calcul inverse, du capital vers la mensualité, sur la page consacrée au calcul de la mensualité.
Faut-il un apport pour emprunter 300 000 € ?
L'apport ne change pas votre capacité d'emprunt, qui dépend de vos revenus. Il change ce que le prêt doit couvrir. Sans apport, le prêt finance le prix et les frais : le montant emprunté dépasse alors 300 000 €, et le revenu nécessaire monte d'autant.
Suivez l'enchaînement jusqu'au bout. Vous visez un bien à 300 000 €. Sans apport, vous n'empruntez pas 300 000 € mais 300 000 € plus les frais calculés plus haut. Ce supplément relève la mensualité, donc le revenu minimum. À l'inverse, un apport qui couvre exactement les frais ramène le montant emprunté au prix du bien, et le plancher au niveau annoncé partout ailleurs.
Autrement dit : la question « quel salaire pour emprunter 300 000 € » a deux réponses, séparées par le montant des frais d'acquisition. C'est pourquoi les comparateurs ne tombent jamais d'accord. Le montant d'apport à viser est traité dans l'article sur l'apport personnel.
Que peut-on acheter avec 300 000 € à Lyon ?
Pas un bien à 300 000 €, si les 300 000 € sont empruntés et que l'apport ne couvre pas les frais. Le prix d'achat accessible est le montant emprunté plus l'apport, moins les frais d'acquisition — et c'est ce nombre-là, pas le montant du prêt, qu'il faut diviser par le prix au mètre carré.
Trois repères. Un : la surface se calcule sur le prix d'achat net de frais, jamais sur le montant emprunté ; confondre les deux fait perdre plusieurs mètres carrés sur le papier. Deux : à ce budget, l'arbitrage lyonnais se joue entre surface et adresse, et se tranche mieux avec un prix au mètre carré par secteur qu'avec une moyenne de ville. Trois : un bien à rafraîchir déplace la frontière, à condition de faire chiffrer les travaux avant l'offre.
Le prix au mètre carré par arrondissement et en première couronne, avec sa méthode, sa période de référence et son nombre de mutations, est traité dans l'article qui lui est consacré ; le budget d'un premier achat, ligne par ligne, dans l'article sur le budget d'un primo-accédant à Lyon.
Attention au vocabulaire, qui piège plus souvent qu'un chiffre : taux nominal, TAEG, TAEA, capacité, taux d'effort et reste à vivre ne désignent pas la même chose. Le lexique du crédit immobilier les distingue un par un.
Et si vos revenus sont juste en dessous ?
Quatre leviers, dans l'ordre où je les regarde : allonger la durée dans la limite réglementaire, mobiliser un prêt aidé, faire baisser le coût de l'assurance, emprunter à deux. Un cinquième existe, et personne ne le propose : réduire le montant plutôt que forcer le dossier.
Une durée supplémentaire est admise pour les opérations comportant un différé, notamment dans le neuf.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Ces quatre leviers, leur rendement et leur coût sont comparés une seule fois dans cette série, sur la page du premier achat. Ici, ils ne servent pas à augmenter un montant mais à faire descendre le plancher de revenu vers votre situation : un levier qui abaisse la mensualité abaisse le plancher dans la même proportion, puisque le plancher est cette mensualité divisée par le plafond d'endettement.
Reste le cinquième levier. Quand un dossier ne passe qu'en tendant tous les paramètres — durée maximale, assurance minimale, apport intégral, reste à vivre au plancher —, la question n'est plus « comment le faire passer » mais « faut-il le faire passer ». Un dossier qui ne tient que dans sa configuration la plus tendue n'a aucune marge pour un imprévu.
Le même raisonnement pour 200 000 €, 250 000 € et 400 000 €
Le revenu nécessaire est proportionnel au montant emprunté, à durée et taux identiques : une règle de trois suffit. Deux éléments cassent pourtant cette proportionnalité — le reste à vivre, souvent exigé en forfait plutôt qu'en proportion du revenu, et les émoluments du notaire, dégressifs par tranches. Les droits de mutation, eux, suivent le prix sans dégressivité.
| Ce qui change avec le montant | Comment cela évolue | Ce que cela implique |
|---|---|---|
| La mensualité, puis le revenu minimum | Proportionnellement, à taux et durée constants | Une règle de trois donne un bon ordre de grandeur |
| Les droits de mutation | Proportionnellement au prix | Ils suivent le prix, sans effet de seuil |
| Les émoluments du notaire | Par tranches dégressives | Leur poids relatif baisse quand le prix monte |
| Le coût de la garantie | Selon un barème propre, non proportionnel | À vérifier séparément, il ne se déduit pas du prix |
| Le reste à vivre | Souvent un forfait en euros, parfois un pourcentage au-delà d'un certain revenu, selon la grille non publiée du prêteur | Il mord fort en bas de gamme, presque plus en haut |
D'où un paradoxe : la règle de trois est d'autant plus fiable que le montant est élevé, et d'autant plus trompeuse qu'il est modeste. Près du plancher, le reste à vivre devient le facteur limitant et, exigé en forfait, il ne se met pas en proportion. Aucun seuil ne sépare les deux régimes : le glissement est progressif, et se constate dossier par dossier. Le cas de 200 000 € est développé sur sa propre page.
Ce que je vérifie quand quelqu'un arrive avec un montant en tête
Trois choses, avant même de parler de taux.
Le montant à financer, et non le prix du bien. C'est le calcul de la deuxième section, refait avec les vrais chiffres du secteur visé. Il déplace la conversation dès les cinq premières minutes, et il évite de chercher pendant deux mois dans une gamme de prix inaccessible.
Le revenu retenu, et non le revenu perçu. Composition du salaire, ancienneté, nature du contrat, charges en cours : c'est là que se logent les écarts qui comptent.
L'écart entre le montant en tête et le montant nécessaire. Faible, il se comble par les leviers ci-dessus. Important, aucun montage ne le comblera, et le dire tout de suite fait gagner des semaines à tout le monde.
Un montant en tête et une annonce repérée ? Confronter les deux à votre dossier par téléphone, derniers bulletins de salaire à portée de main.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
À lire ensuite
- Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € à Lyon ? Quel salaire pour emprunter 200 000 € : le calcul du revenu minimum, et pourquoi reste à vivre, durée et assurance peuvent compter autant que le plafond.
- Combien puis-je emprunter avec 3 000 € par mois ? À deux ou en achat-revente avec 3 000 € de revenus : ce que la banque calcule vraiment, le seuil du prêt relais, la résidence secondaire et le locatif.
- Quelle durée choisir pour son prêt immobilier : quinze ans, vingt ans, ou plus long ? Payer le moins d'intérêts sans étrangler votre budget : ce que chaque durée change, jusqu'où la banque peut allonger, et la méthode pour choisir.
- Combien puis-je emprunter seul avec 2 500 € par mois ? Seul avec 2 500 € de revenus par mois : ce qui fixe votre capacité d'emprunt, le verrou qui décide, et où trouver de la marge si le calcul coince.
Tous les articles du sujet : Capacité d’emprunt, revenus et budget
Passer au calcul : Capacité d’emprunt