Tableau d'amortissement d'un prêt immobilier : le lire et le vérifier vous-même

Le tableau d'amortissement dit, échéance par échéance, où va l'argent prélevé : ce qui rembourse la dette, ce qui rémunère le prêteur, ce que coûte l'assurance, et ce qu'il reste à devoir. Il se lit en quelques minutes, et il permet de vérifier votre offre, de préparer un remboursement anticipé et de connaître la somme due le jour d'une revente.

Cette page appartient au dossier prêteurs, panel et offre de prêt. La lecture de l'offre clause par clause est l'objet de l'offre de prêt ligne à ligne ; ici, on ouvre l'échéancier joint et on le lit colonne par colonne.

Qui doit vous remettre ce tableau, et pour quel prêt ?

La différence n'est pas de forme. À taux fixe, l'échéancier fait partie du document que vous acceptez : un tableau tiré d'un simulateur, même remis par un conseiller, n'en tient pas lieu. À taux révisable, le texte impose une simulation de l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total, qui, précise-t-il, n'engage pas le prêteur. Un tableau remis avec un tel prêt décrit donc une hypothèse, pas un engagement. La clause de variation est détaillée dans l'article sur le prêt à taux variable.

Quand l'opération compte plusieurs prêts — principal, aidé, travaux —, chacun a son échéancier, même si le texte permet de réunir dans une seule offre l'information relative aux différents contrats d'une même opération. Lisez-les un par un, et réclamez celui qui manque : un prêt secondaire sans tableau est un prêt dont vous ignorez le calendrier.

Les colonnes, une par une

Le texte n'exige, pour chaque échéance, que la répartition entre capital et intérêts. Le reste relève de la présentation du prêteur : ordre et intitulés des colonnes varient, et rien n'oblige un tableau à porter l'assurance. S'il ne la porte pas, son coût se lit ailleurs dans l'offre, qui doit évaluer le coût des assurances exigées (6° du même article). Ce qui ne change jamais, c'est l'arithmétique qui relie les colonnes du prêt.

Vérifier une ligne en trois contrôles

1. Les intérêts. Prenez le capital restant dû de la ligne précédente — pour la première, le montant emprunté — et appliquez-lui le taux de la période. Le contrat dit comment ce taux se déduit du taux débiteur annuel et sur quelle base de jours : un écart de quelques centimes appelle cette convention, pas un soupçon d'erreur.
2. Le capital amorti. L'échéance, moins les intérêts de la ligne : la seule part de votre prélèvement qui fait baisser la dette.
3. Le capital restant dû. Celui de la ligne précédente, moins le capital amorti de la ligne. Sur un prêt amortissable, il tombe à zéro à la dernière échéance.

Deux additions, à faire une fois pour tout le tableau, complètent ces contrôles. La colonne du capital amorti redonne le montant emprunté, sauf différé total, qui lui ajoute les intérêts reportés. La colonne des intérêts donne le total des intérêts du prêt — une partie seulement de ce que le crédit coûte : le coût total et le taux annuel effectif global de l'offre intègrent d'autres postes.

Un cas se distingue d'emblée. Sur un prêt in fine, la colonne du capital reste vide jusqu'à la dernière échéance, qui rembourse tout d'un coup ; à taux fixe, les intérêts restent les mêmes d'une ligne à l'autre, puisque le capital dû ne baisse pas.

Pourquoi les intérêts pèsent-ils autant au début d'un prêt ?

Trois conséquences, toutes lisibles sur votre propre tableau.

• Le croisement recule quand le taux monte ou que la durée s'allonge. C'est la ligne à partir de laquelle la part de capital dépasse celle des intérêts. Plus le taux est élevé et la durée longue, plus elle arrive tard ; à taux bas, elle peut se trouver dès la première échéance.
• À mi-durée, il reste plus de la moitié du capital à rembourser. C'est toujours vrai sur un prêt à taux fixe non nul : la part de capital de chaque échéance grandit avec le temps, donc la première moitié des échéances rembourse moins que la seconde. Toute estimation « au prorata » du capital restant dû le sous-estime.
• Allonger la durée coûte d'abord en intérêts. L'échéance baisse, mais le capital dû reste plus haut plus longtemps : la colonne des intérêts s'allonge et s'épaissit à la fois.

Cette page n'écrit aucun chiffre de crédit, qui appellerait mentions légales et exemple représentatif : la méthode suffit à lire votre tableau. Pour voir la mécanique sur vos propres valeurs, le simulateur de mensualité rend l'échéancier complet, capital et intérêts séparés, et signale l'année du croisement quand il y en a une.

Les lignes qui ne ressemblent pas aux autres

Les écarts sont plus instructifs que les lignes régulières. Quatre sont normaux, à condition d'avoir été annoncés.

• La première échéance. Elle porte les intérêts courus entre le déblocage des fonds et la première date de prélèvement, sur une période qui ne fait pas forcément un mois : elle peut donc différer des suivantes. Ce calendrier est décrit dans l'article consacré au déblocage des fonds.
• Les lignes de différé. Pendant un différé d'amortissement, la colonne du capital amorti est vide et le capital restant dû ne baisse pas. En différé partiel, vous payez les intérêts ; en différé total, même les intérêts sont reportés et s'ajoutent à ce qui restera dû. Dans le neuf payé par appels de fonds, ces lignes suivent la mécanique décrite dans l'article sur la VEFA.
• Les paliers. Quand plusieurs prêts ont été lissés, l'échéance du prêt principal change le mois où un autre prêt commence ou s'arrête, pour que la somme des échéances reste stable. Le montage est expliqué dans l'article sur le lissage.
• La dernière ligne. Elle peut différer de quelques centimes : c'est là que se soldent, le cas échéant, les arrondis accumulés.

Tout autre écart — une échéance qui change sans raison écrite, un différé non demandé — se signale par écrit avant l'acceptation de l'offre, pas après.

L'assurance : sur le capital initial ou sur le capital restant dû

Dans le tableau, la différence se voit sans calcul : une colonne d'assurance identique d'un bout à l'autre signale une cotisation sur capital initial ; une colonne qui baisse au rythme du capital restant dû signale l'autre base. Si le tableau ne porte pas l'assurance, la base se lit dans les conditions du contrat d'assurance, jamais dans le tableau du prêt.

Le coût de l'assurance, lui, n'est pas laissé à la présentation. L'offre doit évaluer celui des assurances exigées ; avant même l'offre, tout document remis à l'emprunteur qui chiffre l'assurance doit en exprimer le coût de trois façons.

La deuxième de ces expressions ouvre un contrôle à faire vous-même : le coût total de l'assurance doit être annoncé sur la durée totale du prêt, mais aussi sur une durée de référence fixée par le même article.

8 ans (1er juin 2022)

Additionnez la colonne d'assurance jusqu'à la ligne qui correspond à cette durée : si rien n'a changé entre-temps, vous retrouvez le montant annoncé avant l'offre ; sinon, vous tenez une question précise à poser. Ce total partiel dit aussi ce que l'assurance aura coûté si le prêt s'arrête à cette date, par une revente ou un rachat.

Deux contrats d'assurance ne se comparent pas sur une première ligne de tableau : la méthode, et le taux qui sert à la comparaison, sont dans l'article sur le TAEA. Changer d'assurance en cours de prêt est possible : la procédure est dans l'article sur la loi Lemoine.

Remboursement anticipé : raccourcir la durée ou baisser l'échéance

Votre tableau actuel permet d'anticiper l'effet des deux formules avant de demander quoi que ce soit.

• Raccourcir la durée fait disparaître les dernières lignes. L'échéance ne bouge pas, et des lignes entières d'intérêts ne seront jamais payées.
• Baisser l'échéance garde la date de fin. Toutes les lignes suivantes rétrécissent, mais le capital reste dû plus haut et plus longtemps : à somme versée égale et à taux égal, cette forme évite moins d'intérêts.

Le moment compte autant que la formule : plus le remboursement intervient tôt, plus il retranche de capital à des lignes où les intérêts sont lourds. Et l'assurance ne suit pas forcément : assise sur le capital initial, elle n'a aucune raison mécanique de baisser ; assise sur le capital restant dû, elle ne baisse que si le contrat la recalcule. Son sort se lit dans le contrat d'assurance, pas dans le tableau du prêt.

Le prêteur a une obligation qui sert ici : après réception de votre demande de remboursement anticipé, il fournit gratuitement et sans tarder les informations nécessaires à l'examen de cette faculté, qui chiffrent au moins ses conséquences et formulent clairement les hypothèses utilisées (article L. 313-47 du code de la consommation). Le texte n'impose pas la forme d'un nouveau tableau : le réclamer ainsi, pour chacune des deux formules, est une demande à faire par écrit, pas un droit écrit.

Le coût de la sortie elle-même — l'indemnité éventuelle, ses deux plafonds et les cas où rien n'est dû — est traité dans l'article sur le remboursement anticipé. Retenez d'où partent ses calculs : le capital remboursé d'un côté, le capital restant dû avant l'opération de l'autre, tous deux lisibles dans la colonne du capital restant dû.

Après une renégociation ou un rachat, un autre tableau

L'avenant de renégociation porte aussi le taux annuel effectif global et le coût du crédit, calculés sur les seules échéances et frais à venir (article L. 313-39 du code de la consommation), et il ouvre un délai de réflexion qui lui est propre.

10 jours (24 mai 2019)

Posez les deux tableaux côte à côte à la même date. Pour une renégociation, le capital restant dû de départ devrait être identique ; sinon, demandez par écrit ce qui a été ajouté. La somme des intérêts restants de chacun dit ce que l'avenant change, pas encore si l'opération vaut la peine : frais, garantie et éventuelle indemnité entrent dans le calcul complet, posé dans l'article sur la renégociation et le rachat.

La ligne à relire avant toute décision

S'il ne fallait regarder qu'une chose, ce serait le capital restant dû à la date où vous pensez revendre, faire racheter ou solder le prêt. C'est la somme à rembourser ce jour-là, avant toute indemnité ; c'est l'assiette des calculs qui suivront ; et elle est plus élevée qu'une règle de trois ne le laisserait croire.

Conservez le tableau joint à l'offre acceptée, puis chaque tableau qui l'a remplacé — après un avenant, après un remboursement partiel. Eux seuls permettent de refaire les trois contrôles à tout moment, et de vérifier qu'un décompte de sortie part du bon chiffre.

Si cette lecture pose la question d'un rachat par un autre établissement ou d'un nouveau financement, elle entre dans le périmètre de Sandy Mascart, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, qui ne décide d'aucun octroi. Dernier tableau d'amortissement sous les yeux, faites situer votre prêt en cours par téléphone.