Regroupement de crédits avec prêt immobilier : régime, coût réel et alternatives

Réunir un prêt immobilier et des crédits à la consommation en une seule mensualité, c'est un regroupement de crédits. On vous le vendra sur une mensualité qui baisse ; trois choses se disent moins. Le régime applicable bascule d'un chapitre du code de la consommation à l'autre selon ce que l'opération contient, et il commande vos droits. La baisse de mensualité se paie en durée, donc en coût total, souvent avec une garantie sur le logement. Et des solutions plus simples existent, rarement essayées avant. Cette page appartient au dossier consacré au rachat de prêt et au prêt relais.

Une précision avant d'aller plus loin : le regroupement de crédits n'entre pas aujourd'hui dans le mandat de Sandy Mascart, qui porte sur le crédit immobilier. Cette page explique le mécanisme, elle ne propose pas l'opération. Pour la mener, tournez-vous vers votre banque ou vers un intermédiaire immatriculé pour le regroupement de crédits : le registre de l'ORIAS permet de le vérifier.

Qu'est-ce qu'un regroupement qui mêle prêt immobilier et crédits à la consommation ?

« Rachat de crédit » sonne comme « rachat de prêt », mais les deux marchés ne visent pas les mêmes ménages. La différence est de fond.

Le déroulé d'un rachat classique — pièces, instruction, décompte, solde — a son article, consacré à ses étapes. Ce qui suit porte sur ce qu'un rachat ne fait pas : mélanger des crédits qui ne relèvent pas du même chapitre.

Le régime de l'opération : la question qui décide de vos droits

Ce seuil est une règle de routage, qui se lit dans les deux sens. Un regroupement de seuls crédits à la consommation reste au chapitre de la consommation. Dès qu'un crédit immobilier entre dans le montage, sa part relative commande — et elle ne se mesure pas sur les seuls capitaux restants dus. Le texte inclut au numérateur les coûts, intérêts, commissions, taxes, pénalités et frais que vous devez payer pour rembourser ces crédits, dans la mesure où ils figurent dans le montant total de l'opération. Près du seuil, comparer des capitaux nus suffit à se tromper de régime.

Un second critère prime sur le premier, et il est bien plus simple à vérifier : la garantie.

oui

Le texte vise l'hypothèque, toute autre sûreté comparable sur un bien immobilier à usage d'habitation, et tout droit lié à un tel bien. Il s'applique « quel que soit l'objet » de l'opération : un regroupement composé de seuls crédits à la consommation, mais garanti sur le logement, relève du régime du crédit immobilier.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 314-12 du code de la consommation — Légifrance

À demander au prêteur, dans cet ordre : quelle garantie prenez-vous, et sous quel régime éditez-vous l'offre ? La réponse commande votre information précontractuelle, votre délai de réflexion, la durée de validité de l'offre et les règles de sortie anticipée. Côté crédit immobilier, ces droits sont détaillés dans l'article sur les étapes d'un rachat.

Contresens fréquent : le montant total de l'opération ne dit rien du régime. Les bornes de montant du chapitre de la consommation ne se confondent pas avec le seuil de part immobilière rappelé ci-dessus. La frontière entre les natures d'opération, et ce qu'elle emporte pour l'intermédiaire : l'article consacré au périmètre.

Le document d'information : ce que le prêteur doit écrire avant que vous signiez

Ce seuil est si bas qu'il vise presque tous les dossiers réels. Un regroupement proposé sans ce document ? Il manque une pièce, et c'est la plus utile de toutes.

Ce que le document doit contenir

Le contenu est fixé, pas laissé à l'appréciation du prêteur. Pour chaque crédit à regrouper : sa nature, le montant des échéances, le capital restant dû, la durée prévue, la date envisagée pour le remboursement anticipé, l'estimation du montant nécessaire à ce remboursement, l'estimation de l'indemnité si le contrat en prévoit une, les modalités et le préavis éventuel, et une estimation des frais de mainlevée d'hypothèque si une mainlevée devient nécessaire. Les dettes qui ne sont pas des crédits y figurent aussi, avec leur montant et leur date d'exigibilité.

S'y ajoutent les démarches à la charge du prêteur et les vôtres, la date à laquelle vos prélèvements en cours doivent être interrompus, et les éléments du bilan économique de l'opération, présentés selon un tableau normalisé. C'est là que se loge la phrase que le marché préfère taire : si le regroupement se traduit par un allongement de la durée de remboursement ou par une augmentation du coût total du crédit, le prêteur ou l'intermédiaire doit vous l'indiquer.

L'avertissement, point par point

Le document porte enfin un avertissement adapté à votre situation, dont le nombre de points est fixé.

10

Ils couvrent notamment : continuer à payer les échéances et les cotisations d'assurance des crédits repris jusqu'à leur remboursement effectif ; la perte des cautionnements et des assurances attachés aux crédits soldés, prises en charge en cours comprises ; le risque de moindres garanties sur une nouvelle assurance, avec de nouveaux délais de carence et de nouvelles franchises ; l'information du co-emprunteur ; la perte de la garantie du vendeur sur les crédits affectés ; la disparition des services accessoires et avantages commerciaux liés aux crédits repris.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article R. 314-20 du code de la consommation — Légifrance

Contre les documents bâclés, une règle de méthode : le prêteur ou l'intermédiaire doit vous demander les pièces contractuelles de chaque crédit repris, et vous inviter à les réclamer à vos créanciers si besoin. À défaut, il peut travailler sur vos seules déclarations, à condition de l'indiquer clairement sur le document et de signaler les mentions qu'il n'a pas pu compléter. Des estimations déclaratives non signalées rendent le document non conforme — et en disent long sur la tenue du dossier.

Regroupement de crédits : pourquoi la mensualité baisse-t-elle quand le coût total monte ?

Aucun écart type n'est publié ici : il dépend du poids, de la durée résiduelle et du taux de chaque ligne, donc de votre seul dossier. Un chiffre moyen serait un argument, pas une donnée. Ce qui vaut pour tous, c'est la méthode de comparaison, que le droit de la publicité formule exactement.

oui

Lorsqu'une publicité compare le montant des échéances d'un ou plusieurs crédits antérieurs à celui d'une échéance issue d'un regroupement, elle doit mentionner de manière claire et apparente la somme des coûts totaux des crédits antérieurs, d'une part, et le coût total du crédit postérieur à l'opération, d'autre part.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 312-10 du code de la consommation — Légifrance

Deux chiffres, donc, pas un. Une baisse d'échéance affichée sans la somme des coûts totaux d'avant et le coût total d'après ne donne pas de quoi décider. Si le vendeur ne les produit pas, le document d'information les contient : c'est le seul endroit où le bilan économique est obligatoire.

Trois lignes à réclamer avant toute signature :

1. La durée de la nouvelle opération, comparée à la durée résiduelle la plus longue de vos crédits actuels.
2. La somme des coûts totaux restants sur vos crédits actuels, tels qu'ils sont, sans rien changer.
3. Le coût total de l'opération proposée, frais de dossier, garantie, assurance et rémunération d'intermédiaire compris.

Si la troisième ligne dépasse la deuxième, l'écart est le prix de la mensualité plus basse. Pas forcément un mauvais marché — desserrer une trésorerie mensuelle a une valeur —, mais un arbitrage, pas un gain.

Ce que coûte la sortie des anciens crédits

Deux règles, souvent mal citées, jouent en votre faveur.

oui

Le texte exonère également l'autorisation de découvert et le remboursement effectué en exécution d'un contrat d'assurance garantissant le crédit. Une réserve d'argent soldée dans un regroupement n'a donc, en principe, aucune indemnité à supporter : la compter coûte cher et ne repose sur rien.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 312-34 du code de la consommation — Légifrance

oui

Changement du lieu d'activité professionnelle, décès, cessation forcée d'activité : les trois cas sont subordonnés à la vente du bien immobilier, que la phrase du texte place avant eux. Un regroupement ne vend rien, donc aucun des trois ne s'y applique — contrairement à ce que répètent beaucoup de pages du secteur.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-48 du code de la consommation — Légifrance

Deux leviers concrets complètent le tableau. L'indemnité de sortie d'un prêt immobilier n'est due que si le contrat la prévoit : vérifiez la clause dans vos conditions particulières avant d'accepter qu'on la porte au plan de financement. Et le prêteur doit vous fournir gratuitement et sans tarder, après votre demande de remboursement anticipé, les informations chiffrant les conséquences de ce remboursement, avec les hypothèses retenues. Le calcul détaillé des plafonds : l'article sur le remboursement anticipé.

Reste la garantie, le poste le plus lourd et le moins visible. Si un prêt immobilier figurait dans le montage, sa garantie s'éteint et une nouvelle est prise pour le nouveau contrat. Une hypothèque se paie à l'entrée puis se libère à la sortie : coût et calendrier dans l'article sur la mainlevée. Une caution d'organisme peut ouvrir droit à une restitution partielle : l'article sur la caution. Et quand le nouveau prêteur demande une garantie sur le logement pour reprendre des dettes qui n'étaient pas immobilières, le risque change de nature : des dettes non garanties deviennent des dettes adossées à votre toit.

Quatre solutions plus légères, à essayer avant

La réserve d'argent, justement. Quand le regroupement reprend la totalité du montant restant dû d'un crédit renouvelable, le nouveau prêteur rembourse directement le prêteur initial, et vous pouvez demander la résiliation par une lettre signée de votre main, qu'il adresse sans frais au prêteur initial. C'est écrit dans l'avertissement du document d'information, et presque jamais actionné. Sans cette lettre, la réserve est soldée mais reste ouverte, et se remplit de nouveau.

Quand le regroupement est une mauvaise idée

Six cas reviennent, reconnaissables avant tout rendez-vous.

1. Un prêt aidé figure dans le montage. Prêt à taux zéro, prêt employeur, prêt épargne-logement : on ne rachète pas un crédit dont le coût est nul ou minoré. Le montage se refait sur le seul prêt principal.
2. Le prêt immobilier porte un taux bas et une durée déjà avancée. L'essentiel des intérêts y est déjà payé ; le reprendre remet le compteur à zéro sur une durée neuve, et fait payer une garantie pour rien.
3. Les crédits à la consommation arrivent à leur terme. Une ligne qui s'éteint dans quelques mois soulage le budget toute seule, gratuitement.
4. Une garantie est demandée sur le logement pour des dettes qui n'en avaient pas. L'arbitrage n'est plus financier : il porte sur ce qui est exposé en cas d'accident de la vie.
5. L'assurance nouvelle protège moins que les anciennes. Nouveaux délais de carence, nouvelles franchises, garanties réduites du fait de l'âge ou de l'état de santé : une prise en charge en cours ne se transporte pas.
6. L'opération est menée sous pression, avec des impayés déjà installés. Un regroupement n'efface pas un déséquilibre budgétaire, il le refinance. Premier point d'entrée, gratuit et indépendant, y compris sur le surendettement : le service public d'information ABE Info Service, tenu par la Banque de France et l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.

Dans tous les cas, tant que l'opération n'est pas dénouée, vous continuez de payer les échéances et les cotisations d'assurance des crédits à regrouper, jusqu'à leur remboursement effectif. C'est le premier point de l'avertissement obligatoire, et le mois où beaucoup de budgets craquent.

Qui traite ce type d'opération

Une particularité de cette famille d'opérations vaut pour tous les intermédiaires qui la traitent.

non

Le code monétaire et financier autorise les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement à fournir un service de conseil sur les contrats de crédit immobilier, à l'exclusion des opérations de regroupement de crédits. Un professionnel qui vous annonce une « recommandation personnalisée » sur un regroupement vous promet un service que le texte exclut.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 519-1-1 du code monétaire et financier — Légifrance

Concrètement, quatre gestes.

1. Nommer votre opération avant de chercher. « Regroupement de crédits » et « rachat de prêt immobilier » n'ouvrent pas les mêmes portes ; la frontière est décrite dans l'article sur le périmètre.
2. Vérifier l'immatriculation de votre interlocuteur sur le registre public, nature d'opération par nature d'opération : orias.fr.
3. Interroger votre propre banque. Elle détient déjà vos flux, elle est rarement la moins bien placée, et la démarche ne coûte rien.
4. Exiger le document d'information décrit plus haut, et le lire avant le rendez-vous de signature, pas pendant.

Votre sujet est en réalité un prêt immobilier existant — le faire reprendre ailleurs, le renégocier, en changer l'assurance ? Celui-là entre dans le périmètre de Sandy Mascart, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, qui ne décide d'aucun octroi et ne reçoit aucun fonds. Le calcul complet : l'article sur la renégociation et le rachat ; les honoraires, poste par poste : la page honoraires. Pour savoir dans quelle case vous tombez, dernier tableau d'amortissement du prêt immobilier sous les yeux, faites le point au téléphone : si votre sujet est le prêt immobilier, l'étude peut commencer ; si c'est un regroupement, les quatre gestes ci-dessus sont la marche à suivre.