Prêt hypothécaire sur un bien déjà payé : obtenir des liquidités sans vendre

Votre logement est payé, ou presque, et votre banque refuse de vous prêter ? Un prêt garanti par une hypothèque sur ce bien peut transformer sa valeur en liquidités, sans le vendre ni déménager : pour des travaux, pour aider un enfant, pour l'apport d'une autre acquisition. Le refus portait sur la capacité de remboursement ; le patrimoine, lui, n'a pas bougé. Cette page appartient au dossier consacré aux prêteurs, au panel et à l'offre de prêt. Elle dit qui instruit ce dossier, ce que le prêteur regarde vraiment, ce que coûte la garantie, et quand mieux vaut y renoncer.

Prêt hypothécaire, crédit patrimonial, prêt sur valeur immobilière : presque toutes les pages sur le sujet parlent de taux. Le taux vient en dernier. D'abord la valeur retenue du bien, la bonne porte, et le coût de la garantie le jour où elle devra disparaître.

Emprunter sans acheter : de quoi parle-t-on exactement ?

Deux opérations voisines sont souvent confondues avec celle-ci, et la confusion coûte cher. La vente transfère la propriété : vous n'avez plus le bien. La vente avec réserve d'usage ou de droit d'habitation la transfère aussi, contre un prix diminué et un droit d'occupation. La mise en garantie, elle, ne transfère rien : elle grève. Une différence de nature, pas de degré.

Cette page traite d'un prêt ordinaire, remboursé par échéances, dont la seule particularité est la garantie ; d'autres prêts adossés au logement suivent d'autres règles.

Le bénéfice tient en une ligne, sa limite aussi : le montage convertit une valeur immobilisée en trésorerie, sans vendre ni déménager, mais il ne crée aucune capacité de remboursement. Le bien garantit ; il ne rembourse pas.

Même sans achat, les protections du crédit immobilier

Le même texte le confirme : ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux qui financent, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses de réparation, d'amélioration ou d'entretien. Le législateur a donc prévu le crédit garanti sur un bien, sans acquisition.

Le bénéfice se vérifie sur vos propres documents : l'offre suit les règles du crédit immobilier, temps de réflexion compris.

• Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
• Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours

Le délai court à compter de la réception de l'offre. Un interlocuteur qui propose de l'abréger pour « aller plus vite » se trompe de régime, ou vous trompe.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance

Deux réserves comptent. La qualification dépend de la qualité de l'emprunteur : le texte vise la personne physique qui agit hors de son activité commerciale ou professionnelle, et un besoin de trésorerie professionnelle fait changer le dossier de monde. Elle dépend aussi de l'usage du bien donné en garantie : le texte parle de biens à usage d'habitation. Faites écrire par le prêteur, dans l'offre elle-même, sous quel régime il l'édite : c'est ce qui décide du délai de réflexion, de la forme de l'offre et de ce que vous pourrez opposer plus tard.

Les montages voisins ne relèvent pas tous du même périmètre d'intermédiation. Le regroupement de crédits et le crédit à la consommation sont deux natures d'opération distinctes : ni l'une ni l'autre n'entre aujourd'hui dans le mandat de Sandy Mascart. Une page entière dit où passe la frontière, et une autre décrit le regroupement.

À quelle porte frapper pour un prêt hypothécaire

Un dossier ordinaire s'appuie sur un compromis, un prix négocié, une date d'acte et un notaire déjà saisi. Sans acquisition, plus rien de tout cela : ni prix constaté, ni calendrier imposé, ni tiers pour attester la valeur. Beaucoup de chaînes de traitement ne savent pas saisir une demande sans bien à financer — et un refus de saisie ressemble à un refus de crédit, alors que c'est autre chose.

Trois familles se distinguent ; sachez laquelle vous avez en face.

• Le réseau généraliste, pour ses propres clients. Quand il accepte, c'est généralement l'historique du compte qui répond à la place du dossier. La demande y reste une exception, avec le calendrier d'une exception.
• L'établissement bâti sur un type d'opération. C'est la forme décrite dans l'article consacré aux prêteurs spécialisés : sa grille est calibrée sur la nature de l'opération et du revenu, pas sur une profession. L'exception des autres y est l'ordinaire du portefeuille.
• Les intermédiaires qui démarchent sur ce créneau. Ils ne prêtent pas : ils présentent le dossier à un prêteur. Face à eux, les signaux décrits plus bas servent, car un propriétaire qui vient d'essuyer un refus accepte plus facilement des conditions qu'il refuserait ailleurs.

Le panorama des familles de prêteurs, et ce que leur refinancement change à leur décision, est dressé dans l'article sur les familles de prêteurs.

Ce que le prêteur regarde vraiment, au-delà du taux d'endettement

La valeur retenue, et la décote

Sans prix d'achat pour se caler, le prêteur fait évaluer le bien. L'article L. 313-20 du code de la consommation encadre l'évaluation du bien à usage d'habitation financé à l'aide d'un prêt mentionné à l'article L. 313-1 : le prêteur qui y procède ou y fait procéder veille à ce qu'elle soit réalisée par un expert justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de décision d'octroi, et qu'il soit fait application de normes d'évaluation fiables, tenant compte des normes reconnues au niveau international. Le texte ne dit pas expressément qu'il en va de même pour un bien seulement donné en garantie : demandez donc par écrit qui évalue le bien, selon quelles normes, et si l'évaluateur est extérieur à la décision d'octroi. Le déroulement d'une évaluation est décrit dans l'article sur l'expertise du bien.

Retenez surtout ceci : la valeur retenue n'est pas la valeur que vous espérez, et la somme prêtable n'est pas la valeur retenue. Le prêteur peut appliquer une décote à l'évaluation, et il ne prête en général qu'une part de la valeur retenue. Aucun des textes cités sur cette page ne fixe l'une ou l'autre : ce sont des critères propres à l'établissement, à lui faire écrire. D'où l'absence de tout pourcentage ici : il ne vaudrait ni pour votre établissement, ni pour votre bien, ni pour la date de votre dossier.

La capacité de remboursement, qui ne disparaît pas

Une garantie solide n'exonère de rien. L'article L. 313-16 du code de la consommation impose au prêteur de n'accorder le crédit que s'il a pu vérifier que les obligations du contrat seront vraisemblablement respectées, après une évaluation rigoureuse de la solvabilité, appuyée sur des informations nécessaires, suffisantes et proportionnées, contrôlées en se référant notamment à des documents vérifiables. Le même article lui impose de consulter le fichier national des incidents de paiement caractérisés. L'ordre de ces vérifications est décrit dans ce que la banque regarde, et dans quel ordre.

S'y ajoute une borne d'octroi commune aux établissements de crédit et aux sociétés de financement. La décision qui la pose vise les contrats relevant de l'article L. 313-1 consentis à des emprunteurs situés en France ou destinés à financer des actifs qui s'y trouvent, à l'exception des crédits relais, des renégociations, des rachats externes et des regroupements de crédits. Ce prêt y entre en règle générale ; s'il sert, même en partie, à rembourser un crédit souscrit ailleurs, demandez au prêteur s'il le range parmi ces exceptions.

35,00 %

Critère que les établissements de crédit et les sociétés de financement appliquent outre leurs critères propres ; la même décision leur laisse une marge limitée de dérogation sur leur production de chaque trimestre. Un dossier qui reste sous cette borne peut parfaitement être refusé : la borne s'ajoute à la politique du prêteur, elle ne la remplace pas.

En vigueur depuis le

1er janvier 2022

Source

Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance

Le reste à vivre, l'âge et la sortie

Le reste à vivre, souvent décisif, est peu documenté : aucun des textes cités sur cette page n'en fixe la grille. Chaque établissement applique la sienne, ce qui peut expliquer que deux prêteurs répondent différemment au même dossier. Demandez laquelle a servi, et avec quelles charges.

L'âge joue deux fois : sur la durée que le prêteur accepte, et sur l'assurance emprunteur, dont le coût et l'acceptation évoluent avec lui. Le sujet est traité dans l'article sur l'emprunt après soixante ans.

Reste la question que les dossiers manquent le plus souvent : comment ce prêt se termine-t-il ? Revenus, vente du bien garanti ou d'un autre bien, succession : ayez la réponse avant le prêteur, car elle commande la durée, et la durée commande le coût.

Ce que la garantie coûte, à l'inscription et à la mainlevée

Le montage repose sur une hypothèque consentie sur le bien par acte notarié : demandez au prêteur, par écrit, quelle garantie exacte il prévoit d'inscrire. La comparaison des garanties entre elles — caution d'organisme, hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers — est faite dans l'article sur le coût des garanties. Posez en revanche tôt, et par écrit, une question : une caution d'organisme est-elle envisageable sur votre dossier ? La réponse dépend de la politique de chaque organisme ; aucun des textes cités ici ne la tranche.

0,05 %

Liquidée sur le montant de la créance garantie énoncé au bordereau, et non sur la valeur du bien. C'est un frais de garantie : il s'ajoute aux émoluments du notaire, aux taxes et aux débours.

En vigueur depuis le

1er janvier 2013

Source

Légifrance

Un point, commun à toute inscription hypothécaire, surprend au moment de vendre. L'article 2429 du code civil dispose que l'inscription conserve l'hypothèque jusqu'à la date que fixe le créancier, en se conformant aux règles que pose ce même article. Lorsque le principal doit être acquitté à une ou plusieurs dates déterminées, ces règles plafonnent la date extrême d'effet de l'inscription prise avant la dernière échéance prévue : elle ne peut dépasser cette échéance que dans une limite de durée que le texte fixe, sous un plafond de durée totale. Avec une clause de rechargement, ou une dernière échéance indéterminée, seule joue la durée maximale du texte, comptée du jour de la formalité. En pratique : une inscription peut survivre au prêt qu'elle garantit, et un bien vendu avant sa date extrême d'effet appelle une mainlevée.

S'y ajoute la contribution due pour la radiation, dont le montant plancher par radiation est de 15 € (1er janvier 2013), outre la taxe sur la valeur ajoutée, les émoluments de formalités et les débours. Le total et le calendrier sont détaillés dans mainlevée d'hypothèque : coût et calendrier.

Demandez cette date avant de signer, pas le jour de la vente, avec la présence ou non d'une clause de rechargement dans l'acte : le prêteur fixe la date dans les limites que pose l'article 2429, qui dépendent de cette clause ; elle conditionne un coût, et elle peut vous suivre après le dernier prélèvement.

En quoi ce n'est ni un crédit à la consommation ni un rachat de crédits

La première frontière est le champ de chaque chapitre : celui du crédit à la consommation est borné en montant.

75 000 €

Au-delà de cette borne, l'opération sort du chapitre crédit à la consommation. L'article L. 313-1, qui range dans le crédit immobilier le prêt consenti à une personne physique agissant hors de son activité commerciale ou professionnelle et garanti par une hypothèque sur un logement, ne pose, lui, aucune condition de montant. Le régime applicable se déduit du texte, pas du nom commercial du produit.

En vigueur depuis le

23 février 2017

Source

Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance

La deuxième est la garantie. Un crédit sans garantie sur le logement se passe d'acte notarié et d'inscription, donc de mainlevée des années plus tard. Le coût d'un prêt garanti se répartit entre le taux, les frais de garantie et la sortie — et c'est le coût total, sortie comprise, qui départage deux offres, jamais l'échéance.

La troisième est le regroupement de crédits, nature d'opération distincte au registre des intermédiaires. Faire reprendre un crédit immobilier existant par un autre prêteur est encore autre chose : le rachat de prêt immobilier. Et si les liquidités doivent servir d'apport pour un second logement, la vraie question est ce second achat : financer une résidence secondaire.

Quatre signaux qui doivent faire raccrocher

0 €

L'article L. 519-6 du code monétaire et financier vise toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent. Il lui interdit de percevoir, avant le versement effectif des fonds prêtés, une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque. Il lui interdit aussi, avant la remise des fonds et de la copie de l'acte, de présenter à l'acceptation de l'emprunteur des lettres de change ou de lui faire souscrire des billets à ordre en recouvrement des frais d'entremise ou des commissions.

En vigueur depuis le

1er mai 2011

Source

Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance

Le deuxième signal est publicitaire. L'article L. 322-2 du code de la consommation impose à toute publicité diffusée par ou pour le compte d'une personne qui apporte son concours à l'obtention d'un prêt d'argent par un particulier — hors opérations de crédit à la consommation — de comporter, de manière apparente, une mention précise.

Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Le texte exige qu'elle figure « de manière apparente ». Le même article impose en outre d'indiquer le nom et l'adresse du ou des établissements de crédit, ou de la ou des sociétés de financement, pour le compte desquels l'intermédiaire exerce son activité.

En vigueur depuis le

1er juillet 2016

Source

Article L. 322-2 du code de la consommation — Légifrance

Une publicité d'intermédiaire, pour un prêt hors crédit à la consommation, qui omet cette mention ou ne nomme aucun établissement ne respecte pas le texte. C'est le test le moins coûteux, avant même le premier rendez-vous.

Le troisième signal est le téléphone. Un montage de ce type ne se choisit pas au détour d'un appel que vous n'avez pas sollicité. Depuis le 11 août 2026, l'article L. 223-1 du code de la consommation interdit de démarcher par téléphone un consommateur qui n'y a pas consenti au préalable, sauf sollicitation faite dans le cadre d'un contrat en cours et en rapport avec son objet, et il déclare nul le contrat conclu à la suite d'un démarchage qui viole cette règle. Un interlocuteur qui découvre votre patrimoine au téléphone sans y avoir été invité ne fait pas le métier de celui qui instruit un dossier.

Le quatrième est la promesse de rapidité. Un acte notarié, une évaluation du bien et une publication au service de la publicité foncière prennent le temps qu'ils prennent ; sous le régime du crédit immobilier, l'offre ne peut en outre être acceptée qu'après le délai de réflexion rappelé plus haut. Un déblocage annoncé en quelques jours signifie autre chose : soit l'opération n'est pas celle que vous croyez, soit une étape doit sauter.

Un dernier point, moins connu. L'article L. 322-4 du code de la consommation impose une convention écrite préalable sur les frais de l'intermédiaire pour les opérations de crédit à la consommation. Pour un crédit immobilier, cette obligation-là ne s'applique pas. La fiche d'information standardisée européenne, remise au plus tard avec l'offre, mentionne la rémunération de l'intermédiaire, mais elle arrive tard. Exigez donc un écrit sur ses frais, et ne signez rien avec lui avant de l'avoir.

Quand vendre vaut mieux, et les six écrits à obtenir

Quatre situations où le prêt est le mauvais outil

1. La sortie annoncée est la vente du bien garanti. Autant vendre maintenant, au prix d'un marché ordinaire, que plus tard sous la pression d'une échéance.
2. Le besoin n'est pas ponctuel. Un déficit de revenus récurrent ne se finance pas par un prêt : l'échéance nouvelle s'ajoute au déficit.
3. Le bien est difficile à vendre. La décote d'un bien atypique est une double peine : elle réduit la somme prêtable et allongera la vente le jour venu.
4. La sortie est la succession. Le bien transmis reste grevé tant que la dette n'est pas soldée : faites préciser, avant de signer, ce que vos héritiers auraient à régler et ce que l'assurance emprunteur couvrirait. Un choix assumé, oui ; un effet de bord découvert après coup, jamais.

Ce qui doit être écrit avant toute signature

1. Le régime sous lequel l'offre est éditée, et le temps de réflexion qui en découle.
2. La valeur retenue pour le bien, le nom de l'évaluateur, les normes appliquées, et sa place par rapport à la décision d'octroi.
3. La part de cette valeur que le prêteur accepte de prêter, et le motif de la décote appliquée.
4. Le coût complet de la garantie, en deux devis distincts : l'inscription aujourd'hui, la mainlevée si le bien se vend avant la date extrême d'effet de l'inscription.
5. La date extrême d'effet de l'inscription, et la présence ou non d'une clause de rechargement dans l'acte.
6. Les frais d'intermédiaire, s'il y en a, leur montant et leur date de paiement — aucune somme ne pouvant être perçue avant le versement effectif des fonds prêtés.

Deux pages de ce site préparent cet échange : l'orientation, qui indique quel calcul répond à votre question, et les établissements consultés, qui dit ce qui est établi par une pièce, ce qui ne l'est pas encore, et pourquoi aucune liste d'enseignes n'y figure. Un montage de ce type se juge sur ces six écrits, jamais sur une première réponse orale. Pour savoir quoi demander dans votre cas, exposez le besoin et le bien par téléphone, estimation récente en main.