Ouest lyonnais ou Lyon 5e et 9e : l'arbitrage à mensualité égale

À mensualité égale, la bonne question n'est pas « où est-ce moins cher », mais « qu'est-ce que j'obtiens pour le même effort mensuel » — et la réponse change. La méthode ci-dessous compare l'Ouest lyonnais et Lyon sur cette base, avec les postes que les annonces omettent. Un professionnel du crédit part de la mensualité et remonte vers le bien ; une agence part du bien et descend vers le prix. Cette page fait le premier chemin, sur le seul arbitrage que je vois revenir chaque semaine : l'Ouest lyonnais ou les cinquième et neuvième arrondissements de Lyon. Elle appartient à l'ensemble consacré au marché lyonnais et à ses chiffres.

Pourquoi raisonner en mensualité plutôt qu'en prix au mètre carré ?

Le raisonnement au mètre carré a un autre défaut : il compare des biens, pas des projets. Ce que vous arbitrez, c'est un mode de vie sur quinze ou vingt ans, financé par le même effort mensuel.

La méthode tient en quatre étapes, dans cet ordre.

1. Fixez la mensualité que vous acceptez de porter, pas le maximum que la banque accepterait. Le second nombre ne doit jamais servir de cible.
2. Déduisez-en le montant d'opération finançable, à durée donnée. Le simulateur de mensualité calcule dans les deux sens.
3. Retranchez les frais d'acquisition et la garantie, qui ne financent aucun mètre carré.
4. Divisez le reste par la médiane du secteur visé, type de bien par type de bien. La surface n'apparaît qu'ici.

Les trois premières étapes ne dépendent pas du secteur. Seule la quatrième change : la comparaison entre secteurs se fait donc à la fin, jamais au début.

Où lire les médianes des deux côtés de la comparaison ?

Deux précautions valent des deux côtés, et elles comptent plus que le chiffre.

L'effectif. Une médiane sans son nombre de ventes ne s'interprète pas : relevez-le avant le prix. Sur une commune de l'ouest, quelques dizaines de ventes d'appartements dans l'année suffisent à rendre une médiane instable d'un millésime au suivant.

L'échelle. Un arrondissement lyonnais est très hétérogène : sa médiane recouvre de forts écarts, entre coteau et bord de Saône, ou entre deux rues distantes de cinq cents mètres. L'arbitrage se joue donc souvent à l'intérieur de l'arrondissement, pas entre une commune et un arrondissement entier.

Les deux référentiels, avec la réserve de lecture de chaque valeur, sont tenus ailleurs sur ce site : l'Ouest lyonnais commune par commune, maisons comprises, et Lyon arrondissement par arrondissement.

Quels coûts cachés peuvent inverser la comparaison ?

Le coût de détention. Taxe foncière, charges de copropriété, entretien d'un jardin ou d'une toiture. Le taux de taxe foncière, voté chaque année par les collectivités, est public : demandez au vendeur l'avis d'imposition d'un bien comparable, ou consultez les données fiscales publiées sur impots.gouv.fr. Je ne publie ici aucun taux communal : je n'ai pas de relevé daté à jour pour chacune des communes concernées, et un taux plausible mais faux ferait plus de dégâts qu'une absence.

Le coût de mobilité. Un second véhicule — assurance, carburant, entretien et stationnement compris — change le budget mensuel autant qu'un écart significatif de prix d'achat. C'est le poste qui déplace le plus souvent l'arbitrage, et il reste invisible jusqu'à l'emménagement.

La revendabilité. Elle ne se chiffre pas, et je ne la chiffrerai pas : personne ne sait ce que vaudra un bien dans dix ans. Ce qui s'observe, c'est le délai de vente d'un secteur et d'un type de bien. Un bien qui part en quelques semaines et un bien qui attend plusieurs mois n'ont pas la même liquidité, et c'est elle qui compte le jour où votre situation change.

Gagne-t-on vraiment des mètres carrés en sortant de Lyon vers l'ouest ?

C'est le point sur lequel je corrige le plus de projets. « Sortir de Lyon pour gagner de la surface » n'est pas une règle, c'est une hypothèse à vérifier sur votre couple de secteurs et votre type de bien : une commune nommée contre un arrondissement nommé, appartement contre appartement, maison contre maison.

Méfiez-vous aussi de l'effet de composition : là où le parc est surtout fait de maisons, la médiane des appartements porte sur un échantillon particulier — souvent du collectif récent —, à un niveau de prix qui ne représente pas le reste de la commune.

La maison n'est d'ailleurs pas partout le bien courant de l'ouest : la part des maisons, commune par commune, est donnée dans ce que la banque lit d'une maison avec terrain. Et l'arbitrage peut se jouer à la limite même de Lyon : Sainte-Foy-lès-Lyon touche le cinquième arrondissement, et passer la limite n'y change qu'une partie des règles.

Ces trois postes se retrouvent côté financement dans le reste à vivre, donc dans l'ordre d'examen d'un dossier : ce que la banque regarde, et dans quel ordre.

Comment mesurer votre vrai temps de trajet ?

Quatre corrections à apporter à tout temps annoncé.

• Porte à porte, pas centre à centre. Ajoutez la marche jusqu'à l'arrêt ou la voiture, l'attente et la marche finale.
• À l'heure et dans le sens de la pointe. Sur les axes de l'ouest, huit heures et quatorze heures n'ont rien à voir.
• Avec le stationnement d'arrivée, en voiture : la recherche d'une place et son coût mensuel font partie du trajet.
• Multiplié par le nombre d'actifs du foyer. Supportable pour une personne, un trajet devient structurant quand deux adultes le font en sens inverse.

Ce calcul ne relève pas du financement, et je ne le fais pas à votre place. Mais il pèse plus souvent sur la revente d'un bien, à trois ou cinq ans, que son prix d'achat.

Dans quels cas l'Ouest lyonnais est-il le mauvais choix ?

Le second véhicule. Invisible dans le plan de financement, il pèse tous les mois. Sur des revenus contraints, il consomme la marge que l'écart de prix devait dégager.

La détention courte. Les frais d'acquisition se paient une fois et s'amortissent avec le temps. Revendu au bout de deux ou trois ans, un achat les supporte mal, quel que soit le secteur — et un marché moins liquide aggrave le problème.

La chaîne vente-achat. Si vous devez vendre pour acheter, la durée du prêt relais dépend du délai de vente réel du secteur, pas d'une durée standard : voir l'article sur le prêt relais dans l'Ouest lyonnais.

À l'inverse, l'ouest l'emporte nettement quand le foyer a besoin de surface, qu'au moins un des deux actifs travaille déjà hors de Lyon, et que la détention envisagée dépasse une dizaine d'années. Ce sont les trois conditions que je vois réunies sur les dossiers qui se passent bien.

Ce que cette page ne fera pas

Trois refus, et je préfère les écrire.

Aucune prévision de prix. Ni hausse, ni baisse, ni « le marché va rattraper ». Personne ne le sait, et une prévision présentée comme une certitude sur la plus grosse dette d'une vie n'a pas sa place ici.

Aucun conseil en investissement. Choisir un secteur pour sa plus-value attendue relève d'un autre métier que le mien, et suppose un statut que je n'ai pas.

Aucune assimilation de votre mensualité à un loyer. C'est l'argument le plus répandu du secteur, et le 1° de l'article L. 313-5 du code de la consommation l'interdit expressément dans toute communication publicitaire et commerciale. Une mensualité rembourse une dette et s'accompagne de charges de propriétaire ; un loyer paie un droit d'usage. Les comparer comme s'ils étaient de même nature fausse la décision.

Ce que je fais, en revanche : je pose la mensualité que votre dossier supporte réellement, avec les revenus que la banque retiendra — et non ceux que vous percevez —, puis nous regardons ce que cette mensualité achète de chaque côté. Le calcul des revenus retenus est expliqué dans l'article sur le budget d'un premier achat, et l'arbitrage entre Villeurbanne et le sixième arrondissement dans l'article qui lui est consacré. Pour appliquer la méthode à votre propre dossier : comparer vos deux secteurs par téléphone.