Grundlagen der Immobilienfinanzierung · Leitfaden
Gleichmäßige Tilgung: Mehrere Kredite, eine einzige Monatsrate – Kosten und Forderungen
Eine Monatsrate für mehrere Kredite: So glättet die Bank den Plan, Kosten, PTZ-Wirkung und sechs Fragen.
Die Gleichmachung gestaltet den Tilgungsplan des Hauptkredits so, dass die Summe der Raten aller Kredite eines Projekts konstant bleibt. Sie ist nicht kostenlos: Der Hauptkredit tilgt am Anfang langsamer, was seine Laufzeit verlängert und die Gesamtkosten des Kredits erhöht. Sie wird bei der Prüfung vor dem Angebot verlangt: Fordern Sie den Plan mit und ohne Gleichmachung, die Gesamtkosten in beiden Fällen und eine Tilgungstabelle pro Kredit.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Die Gleichmachung gestaltet den Tilgungsplan des Hauptkredits so, dass die Summe der Raten aller Kredite über die gesamte Dauer konstant bleibt.
- Die Gleichmachung ist nicht kostenlos: Der Hauptkredit tilgt zu Beginn langsamer, was seine Laufzeit und seine Gesamtkosten erhöht.
- Bei einem geglätteten Plan berücksichtigt die Bank nur eine einzige monatliche Belastung für die Schuldenquote, anstatt zwischen durchschnittlicher und hoher Belastung zu wählen.
- Die Verkürzung eines Zusatzkredits oder die Erhöhung der Eigenmittel kann die Vergleichsbasis und damit den Betrag des Nullzinskredits kürzen.
- Ein Hauptkredit mit einheitlichem Zinssatz und ein Kredit mit gestaffelten Zinssätzen unterliegen bei vorzeitiger Rückzahlung nicht derselben Regel für die Entschädigung.
Hauptkredit, PTZ, Arbeitgeberdarlehen: Addiert ergeben sie eine Belastung in Stufen. Die Glättung ebnet sie zu einer konstanten Monatsrate aus, zum Preis eines teureren Kredits und manchmal eines reduzierten PTZ. Dies ist eines der Grundlagen des Immobilienkredits.
Was ist die Glättung eines Immobilienkredits?
Eine Berechnung: Der Tilgungsplan des Hauptkredits wird so aufgebaut, dass die Summe aller Ihrer Kredite konstant bleibt. Er tilgt wenig, solange die anderen Kredite lasten, mehr, wenn sie ablaufen.
- Keine Nachverhandlung: Sie wird vor der Ausstellung des Angebots entschieden.
- Keine Modulation: Sie ist von Anfang an festgelegt.
- Kein Kredit mit gestaffelten Zinssätzen: Jeder Vertrag behält seinen Zinssatz. Der Unterschied zählt am Tag, an dem Sie verkaufen.
Woher kommen die Stufen der Monatsrate?
Von einem Kredit, der zu einem anderen Zeitpunkt als die anderen beginnt oder endet:
- die PTZ-Ratenstundung, nie sehr kurz;
- die kurzen Ergänzungskredite (Arbeitgeber, Wohneinsparung, Renovierung);
- die in mehreren Tranchen freigegebenen Renovierungen: die durch den Kredit finanzierten Renovierungen.
Sa durée réelle dépend de la tranche de revenus. Le jour où le différé s'achève, une charge nouvelle apparaît, et elle n'était pas là la veille.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-11 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
| Periode | Was passiert | Auswirkung auf die Belastung |
|---|---|---|
| Beginn des Kredits | Hauptkredit + kurzer Ergänzungskredit, PTZ in Ratenstundung | Hohe Belastung |
| Ende des Ergänzungskredits | Eine Zeile verschwindet | Plötzlicher Abfall |
| Ende der PTZ-Ratenstundung | Eine Zeile erscheint | Plötzlicher Anstieg |
| Ende des PTZ | Die Zeile verschwindet | Neuer Abfall |
Wie die Bank eine konstante Monatsrate aufbaut
Sie legt die Gesamthöhe der Monatsrate fest, die Ihr Kreditantrag tragen kann, zieht die anderen Kredite periodengerecht ab, und der Rest wird zur Rate des Hauptkredits.
| Unglätteter Plan | Glätteter Plan | |
|---|---|---|
| Gesamthöhe der Monatsrate | Variabel, vier Regime | Konstant, oder nahezu |
| Rate des Hauptkredits | Konstant | In Phasen aufgeteilt |
| Laufzeit des Hauptkredits | Die beantragte | Oft verlängert |
| Zinsen des Hauptkredits | Geringer | Höher |
| Übersichtlichkeit für den Haushalt | Gering | Hoch |
Was das Glätten tatsächlich kostet
Zusätzliche Zinsen: Der Hauptkredit tilgt am Anfang weniger Kapital. Die Mehrkosten sind an den Gesamtkosten und am effektiven Jahreszins ablesbar, nicht an der Monatsrate.
Fordern Sie zwei Pläne an, einen glätteten und einen unglätteten, und vergleichen Sie die Laufzeit des Hauptkredits, die Gesamtkosten und den effektiven Jahreszins: den effektiven Jahreszins lesen.
Ändert das Glätten die von der Bank berücksichtigte Schuldenquote?
Es ändert die berücksichtigte Belastung. Glättet: eine einzige Zahl. Unglättet: Die Bank nimmt die durchschnittliche oder die höchste Belastung, je nach ihrer Richtlinie.
Critère d'octroi imposé aux établissements de crédit par le Haut Conseil de stabilité financière.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Dieser Schwellenwert ergänzt die Kriterien jeder Bank: der Schwellenwert des HCSF. Eine Tilgungsstrecke verbraucht zulässige Laufzeit: der PTZ, die Eigenmittel und die Verschuldung.
Die Glättung kann Ihren PTZ reduzieren
Der PTZ ist im Verhältnis zu den anderen Krediten der Operation gedeckelt, die eine Mindestlaufzeit erreichen.
Comparaison large : un prêt dont la durée atteint exactement ce seuil compte. Un prêt plus court, une avance de trésorerie ou un crédit à la consommation n'y participent pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
Le code de la construction et de l'habitation rattache la dérogation à la quotité, par une comparaison d'égalité stricte, jamais au numéro de la tranche.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Service-Public.fr
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 31-10-8 du code de la construction et de l’habitation — Légifrance
- Das Kürzen des ergänzenden Kredits kann ihn aus der Berechnung herausnehmen und den PTZ senken.
- Das Erhöhen der Eigenmittel kann denselben Effekt erzielen.
- Alles wird in einem Block berechnet: Siehe der PTZ in Zone A.
Ein Stufenmodell verkaufen: die Falle beim Ausstieg
Wenn der Hauptkredit unterschiedliche Zinssätze je nach Zeitraum hat, kann die Vorfälligkeitsentschädigung erhöht werden. Ein geglättetes Modell mit einheitlichem Zinssatz ist nicht betroffen. Prüfen Sie die Zeile des Zinssatzes je Zeitraum: die vorzeitige Rückzahlung, seine Kreditangebot lesen.
Was sich nicht glätten lässt
- Die Kreditnehmerversicherung, wenn sie auf das verbleibende Darlehenskapital bezieht: zwei Versicherungen vergleichen.
- Ein revidierbarer Zinssatz: Das Glätten basiert auf dem anfänglichen Zinssatz.
- Grundsteuer, Nebenkosten, Kapitalaufrufe.
Wird das Glätten verlangt oder ist es vorgeschrieben?
Es wird verlangt: Kein Text schreibt es vor oder verbietet es. Bei der Prüfung fordern Sie den Plan mit und ohne Glätten sowie die Gesamtkosten in beiden Fällen an.
Sechs Fragen, bevor Sie einen geglätteten Plan unterzeichnen
- Wie viele Phasen und welche Umschalttermine?
- Wie lange dauert das Hauptdarlehen, mit und ohne Glätten?
- Wie hoch sind die Gesamtkosten in beiden Fällen?
- Welche Darlehen fallen unter die Obergrenze des PTZ?
- Welche Belastung wurde für die Belastungsquote herangezogen?
- Hat das Hauptdarlehen einen einheitlichen Zinssatz?
Fordern Sie eine Tilgungsplan-Tabelle je Darlehen und die Gesamtbelastung Jahr für Jahr. Ein Anspruch auf ein Sparkredit-Darlehen wird wie die anderen geglättet: der PEL und der CEL.
Mehrere Darlehen, die zusammengefügt werden müssen? Erstellen Sie Ihr Dossier oder lassen Sie Ihren geglätteten Plan telefonisch aufschlüsseln.
Quellen
Weiterlesen
- Immobilienkredit in Lyon: häufige Fragen
- Wird der PTZ in der Schuldenquote berücksichtigt? Kann er als Eigenkapital dienen? Ja, der PTZ zählt zur Schuldenquote, sobald die Zinsbefreiung endet; nein, er ersetzt kein Eigenkapital. So berechnet die Bank.
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