Dirigeant ou gérant de société : rendre vos revenus lisibles pour un prêt immobilier

Quand vous dirigez votre société, votre revenu n'est retenu que si l'entreprise le confirme : la banque lit deux dossiers, le vôtre et celui de la société qui vous rémunère. Les fournir ensemble, dans l'ordre où l'analyste les parcourt, rend votre rémunération crédible et évite les allers-retours. Cette page appartient au dossier des profils atypiques ; l'ancienneté d'activité, le régime micro et l'arbitrage entre salaire et dividendes sont traités dans l'article sur les indépendants.

Le revenu d'un dirigeant, lu en trois temps

Conséquence contre-intuitive : laisser du résultat dans la société sert aussi le dossier personnel. Des fonds propres qui montent et une trésorerie saine rendent la rémunération crédible.

Deux chemises de pièces : la vôtre et celle de la société

La chemise personnelle.

• Vos avis d'imposition des dernières années, complets.
• Vos bulletins de salaire si votre mandat en produit ; sinon, une attestation de rémunération de l'expert-comptable, année par année.
• Vos relevés de comptes personnels, tous établissements confondus.
• Vos crédits et engagements en cours, y compris ceux pris pour la société.

La chemise de la société.

• Les bilans et comptes de résultat des derniers exercices, avec leurs annexes : les liasses complètes, pas la première page.
• Les statuts à jour et un extrait d'immatriculation récent.
• Les procès-verbaux d'assemblée qui fixent votre rémunération et décident des dividendes.
• Si le dernier bilan a plus de quelques mois, une situation intermédiaire de l'expert-comptable.
• Le tableau des emprunts de la société, avec les garanties données.

Le nombre d'exercices demandé varie selon les établissements ; l'article sur les indépendants dit ce qui compense un historique court. Le reste de la liste est sur la page des pièces à réunir.

Les cinq signaux que l'analyste cherche dans vos comptes

Pas d'audit : cinq signaux, à peu près dans cet ordre.

Une année atypique n'élimine pas un dossier si elle est expliquée : investissement, client perdu puis remplacé, cession d'activité. Une note d'une demi-page, rédigée avec l'expert-comptable et jointe aux bilans, coupe court à la pire des interprétations.

Dividendes : à quelles conditions ils comptent

L'arbitrage entre rémunération et dividendes est développé dans l'article sur les indépendants. Un seul point de méthode : un changement de mode de rémunération en vue d'un achat se prépare avec l'expert-comptable, longtemps avant le projet. Récent, il se lit comme une mise en scène, même sincère.

Cautions, compte courant, crédits : déclarer d'emblée ses engagements

C'est là que les dossiers de dirigeants trébuchent, rarement par dissimulation : on n'y pense pas, parce que « c'est la société ».

Les cautions données pour la société. Emprunt professionnel, bail, découvert garantis personnellement : la fiche de renseignements pose la question, et la réponse est oui. Chaque établissement pèse ensuite l'engagement — peu si la société rembourse sans incident et que ses comptes sont solides, lourd si elle est fragile. Le mécanisme est expliqué dans l'article sur la caution d'un proche.

Un compte courant d'associé débiteur. Vous devez de l'argent à votre société : il se régularise avant le dépôt, pas pendant l'instruction.

Les crédits personnels contractés pour l'entreprise. Un prêt personnel qui a servi à un apport en capital reste une charge personnelle dans le calcul de votre endettement.

Mieux vaut déclarer ces lignes vous-même, justificatifs à l'appui, que les laisser découvrir dans une annexe de bilan : l'analyste les trouve, puis se demande ce qu'il n'a pas trouvé.

Holding, plusieurs sociétés : un schéma d'une page avant toute pièce

1. L'organigramme : qui détient quoi, avec les pourcentages.
2. Les flux qui vous rémunèrent : quelle société verse un salaire ou une rémunération de mandat, laquelle distribue, laquelle facture des prestations à l'autre.
3. Les comptes de chaque société, pas seulement ceux de la structure qui vous paie : une holding sans activité propre ne se lit qu'à travers ses filiales.
4. Les dettes de la holding, en particulier un emprunt de reprise : remboursé par les dividendes des filiales, il les rend indisponibles pour vous.

Un analyste qui comprend le schéma en deux minutes instruit le dossier ; celui qui doit le reconstituer seul le met en bas de la pile.

Déposer juste après un bon bilan

Le meilleur moment suit de peu l'arrêté des comptes d'un bon exercice : bilan frais, avis d'imposition correspondant disponible ou imminent. Le plus mauvais tombe quelques semaines avant la clôture, avec un bilan vieux de presque un an : la banque demandera une situation intermédiaire, ou attendra le bilan suivant.

Compromis déjà signé ? Le calendrier ne se choisit plus : il se compense par une situation intermédiaire et une attestation de l'expert-comptable sur la rémunération de l'année en cours.

Le travail à mener avec l'expert-comptable

Tout commence avant la première demande à une banque, en lien avec votre expert-comptable.

• Relire vos bilans comme le fera l'analyste, et repérer les lignes qui appelleront une question.
• Préparer avec vous la note de présentation : l'activité, les chiffres des derniers exercices, les années atypiques expliquées, le schéma du groupe s'il existe.
• Dresser la liste de vos engagements personnels, cautions comprises, pour les déclarer d'emblée.
• Présenter le dossier à des établissements dont la politique accepte les dirigeants, en indiquant d'où vient chaque chiffre.

Aucun mandataire ne peut garantir qu'un dividende sera retenu ni qu'un accord sera donné : la décision appartient au prêteur. Ce qui est facturé, et à quel moment, est écrit sur la page des honoraires. Premier pas : exposer votre situation de dirigeant par téléphone, deux derniers bilans et dernier avis d'imposition sous la main.