Lexique du crédit immobilier : soixante-huit mots expliqués, et ce que chacun change pour vous

Soixante-huit mots du crédit immobilier, définis chacun en trois lignes avec ce qu'il change pour vous : de quoi lire une offre, une notice ou un refus sans contresens. Ces mots ont l'air familiers — franchise, carence, quotité, différé, mainlevée — mais chacun désigne une mécanique contractuelle dont dépendent une somme, une date, parfois un refus. Confondre franchise et carence, c'est se tromper de plusieurs mois sur le jour où l'assurance paiera.

Cette page appartient au dossier les règles du crédit immobilier. On y cherche un mot, puis on suit le lien vers la page qui traite le sujet en entier.

Comment se lit ce lexique

Les mots sont rangés par moment du dossier plutôt que par ordre alphabétique : le sommaire tient lieu d'index, et chaque entrée a son adresse propre, citable telle quelle.

Avant le oui : ce que la banque calcule

Taux d'effort

Part des revenus mensuels absorbée par l'ensemble des charges de crédit. Le plafond est commun à tous les prêteurs : ce qui varie d'une banque à l'autre, c'est l'assiette — quels revenus sont retenus, quelles charges sont comptées. La règle et ce que la banque en fait.

Reste à vivre

Ce qui reste chaque mois, charges déduites, rapporté à la composition du foyer. Aucun texte ne le définit : chaque établissement a sa grille, et c'est souvent là, plus que sur le taux d'effort, que deux banques divergent. L'ordre dans lequel une banque lit un dossier.

Saut de charge

Écart entre ce que vous payez aujourd'hui pour vous loger et ce que vous paierez après l'opération. Un saut important fait douter un prêteur même avec un bon taux d'effort : il mesure votre capacité à tenir un budget jamais tenu. Les motifs réels d'un refus.

Capacité d'emprunt

Montant maximal qu'un prêteur accepte de vous prêter, déduit des revenus retenus, des charges, de la durée et du coût de l'assurance. Pas un chiffre attaché à votre personne : deux lectures honnêtes du même dossier donnent deux montants. Ce qu'un revenu donné permet d'emprunter.

Revenu retenu

Le revenu que la banque intègre à son calcul : ni le brut, ni le net à payer, ni toujours le net imposable. Primes, heures supplémentaires, variable sont retenus en totalité, en partie ou pas du tout, selon leur ancienneté. Quel revenu la banque retient vraiment.

Apport personnel

Somme engagée hors emprunt dans l'opération. Il ne sert pas qu'à réduire le montant financé : il couvre les frais qui se financent mal, et prouve au prêteur une capacité d'épargne déjà démontrée. Quel apport il faut vraiment, et ce qu'il couvre.

Charges retenues

Engagements récurrents que le prêteur ajoute à la future mensualité : crédits en cours, location avec option d'achat, pensions versées. Un crédit court soldé avant le dépôt sort du calcul ; un crédit long soldé au mauvais moment vide l'apport sans rien améliorer. Solder un crédit auto ou une LOA avant d'acheter.

Revenus locatifs pondérés

Loyers tels que la banque les retient : le plus souvent après abattement pour vacance, charges et fiscalité, parfois en totalité. Le mode de retraitement — recette pondérée ajoutée aux revenus, ou différentiel déduit des charges — pèse plus sur la capacité d'un investisseur que le taux obtenu. Comment se calcule l'endettement d'un investisseur.

Délégation d'octroi

Niveau où la décision se prend : un conseiller doté d'une délégation tranche seul dans les limites de sa grille ; au-delà, le dossier remonte à un comité. Savoir à quel étage il sera lu dit le délai et ce qu'il faut y écrire. Pourquoi deux banques répondent différemment.

Les taux : trois mesures, une seule pour comparer

Taux débiteur

Le taux d'intérêt du prêt lui-même, dit aussi taux nominal : celui qu'on annonce et qu'on négocie, et le seul des trois qui ne dise rien du coût réel, puisqu'il ignore assurance, garantie et frais. Ce que recouvre chaque taux publié.

TAEG

Taux annuel effectif global : il agrège le taux débiteur, les frais de dossier, le coût des garanties obligatoires, les frais dus aux intermédiaires et l'assurance exigée, hors frais d'acquisition du bien. Seule ligne qui rende deux propositions comparables, et seul taux plafonné par la loi. L'offre de prêt ligne à ligne.

TAEA

Taux annuel effectif de l'assurance : la part du coût qui revient à l'assurance emprunteur, exprimée en points de taux, sur la même échelle que le crédit. Le code de la consommation l'impose précisément pour cette comparaison. Comment se lit un TAEA, et ce qu'il ne compare pas.

Seuil de l'usure

TAEG maximal légal, au-delà duquel un prêt est usuraire. Il se déduit du taux effectif moyen relevé par la Banque de France, majoré dans une proportion fixée par le code de la consommation. Un dossier bloqué par l'usure est un montage à reprendre, pas un dossier refusé. Ce que l'usure mesure, et comment on repasse dessous.

Barème bancaire

Grille interne d'un établissement, qui croise la durée du prêt et le profil du dossier. Diffusée puis révisée, elle donne un taux de départ, jamais le taux final. Comment se lit un barème, décote par décote.

Décote

Remise sur le taux de barème, de deux origines : la décote de profil, accordée sur des critères internes, et la décote commerciale, accordée contre des engagements. La seconde a un prix, rarement compté dans la comparaison. Les quatre étages d'un barème, et lequel se négocie.

Intérêts intercalaires

Intérêts dus sur les sommes déjà débloquées tant que le prêt n'est pas intégralement libéré, pendant une construction ou une vente en l'état futur d'achèvement. Payés avant la première échéance d'amortissement, ils manquent souvent au budget présenté. Appels de fonds et intérêts intercalaires.

Frais d'intermédiation

Honoraires dus à un intermédiaire en crédit. Ils entrent dans l'assiette du TAEG, donc dans le coût du crédit. Aucun texte n'en fixe le niveau : seul vous engage le montant écrit dans le mandat que vous signez. Ce que vous payez vraiment, qui paie, et quand.

La forme du prêt : ce que le montage change à votre budget

Amortissement

Mécanique par laquelle chaque échéance rembourse une part d'intérêts et une part de capital, la seconde grandissant à mesure que la première diminue. Chaque ligne de prêt a son tableau : un plan à trois lignes se lit trois fois. L'offre de prêt ligne à ligne.

Différé d'amortissement

Période initiale sans remboursement de capital ; il est partiel si les intérêts restent dus, total s'ils sont eux-mêmes reportés. Ce n'est pas un cadeau : ce qui n'est pas remboursé pendant cette période l'est ensuite. Ce que le différé change sur une opération neuve.

Lissage

Montage par lequel plusieurs prêts de durées différentes produisent une mensualité totale constante : la ligne courte s'éteint, la ligne longue augmente d'autant. Il sert le taux d'effort, coûte des intérêts, et rend le plan illisible sans le détail par ligne. Comment plusieurs prêts font une seule mensualité.

Prêt d'accession sociale et prêt conventionné

Deux prêts principaux réglementés, ouverts sous conditions par les établissements conventionnés avec l'État. Taux plafonné, droits propres : ce qu'ils ouvrent réellement aujourd'hui ne se déduit pas de leur nom. Ce que le PAS et le prêt conventionné ouvrent.

Épargne-logement : PEL et CEL

Produits d'épargne réglementés qui ouvrent, après une phase d'épargne, un droit à prêt au taux fixé le jour de l'ouverture du plan. Bonne affaire ou relique selon les cas ; l'épargne, elle, garde sa valeur. Ce que vaut votre droit à prêt aujourd'hui.

Prêt Action Logement

Prêt complémentaire à taux réduit, distribué par l'organisme paritaire du logement des salariés, sous conditions d'employeur, de ressources et d'opération. À demander tôt : son calendrier ne suit pas celui de la banque. Qui y a droit, et à quel moment le demander.

Prêt in fine

Prêt dont le capital se rembourse en une fois, à l'échéance : d'ici là, vous ne payez que les intérêts et l'assurance. Il suppose un capital placé en face, souvent nanti au profit de la banque, et se justifie par un raisonnement patrimonial, jamais par la mensualité affichée. À qui il sert vraiment, et à qui il coûte cher.

Prêt à taux variable, révisable, capé

Prêt dont le taux suit un indice extérieur, selon une périodicité et un plafond de variation écrits au contrat. Le code de la consommation impose un indice clair, accessible et vérifiable ; ce que la clause ne dit pas — variation sur la mensualité ou sur la durée — décide de ce que vous risquez. Ce que la clause dit, et ce qu'elle ne dit pas.

Prêt relais

Avance sur la valeur d'un bien pas encore vendu, remboursée à la vente. Trois formes coexistent, avec des risques différents. La question à trancher n'est pas le taux, c'est le scénario de non-vente. Les trois formes comparées.

Prêt à taux zéro

Prêt réglementé sans intérêts, financé par l'État, réservé à certaines opérations sous conditions de ressources et de zone. Toujours en complément d'un autre financement, il modifie la mécanique de tout le plan — durée, différé, lissage éventuel. Ce que le PTZ finance réellement à Lyon.

Transfert de prêt

Clause qui permet de garder un prêt en cours pour financer un autre bien, aux conditions de taux d'origine. Précieuse quand les taux ont monté depuis la signature, devenue rare, elle se vérifie dans le contrat. Qui le propose encore, et à quelles conditions.

Les garanties : ce que la banque prend, et ce qu'elle rend

Caution d'organisme

Un organisme spécialisé se porte garant du prêt : en cas de défaut il paie, puis se retourne contre vous. Garantie la plus courante, elle n'implique aucun acte notarié, donc aucune formalité à la revente. Le vrai coût de chaque garantie.

Fonds mutuel de garantie

Part de la somme versée à l'organisme de caution qui alimente un fonds commun, partiellement restituable quand le prêt s'achève sans incident. La commission, elle, n'est jamais rendue, et la restitution n'est ni automatique ni garantie. Ce qui vous revient à la fin.

Hypothèque conventionnelle

Sûreté prise sur le bien par acte notarié, qui permet au prêteur de le faire vendre en cas de défaut. Frais d'acte à la mise en place, et formalité payante si le bien est vendu avant la fin du prêt. Caution, hypothèque, privilège : le comparatif.

Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Nouveau nom du privilège de prêteur de deniers, dit IPPD en banque : la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur en 2022 a supprimé le privilège. Cette hypothèque ne garantit que la part du prix payée au vendeur, jamais les travaux. Quand la banque impose l'hypothèque.

Mainlevée

Acte notarié qui efface l'inscription d'une hypothèque avant son extinction naturelle, exigé quand le bien est vendu ou le prêt racheté par anticipation. Elle a un coût et un délai : c'est le poste oublié dans le calcul d'un rachat, et l'un des rares actes que des particuliers paient sans y être tenus. Ce qu'elle coûte poste par poste, et quand elle n'est pas due.

Nantissement

Garantie portant non sur le bien mais sur un actif financier — assurance-vie, portefeuille, épargne salariale — bloqué au profit du prêteur. Utile quand l'assurance emprunteur est impossible ou hors de prix, et qu'un capital existe en face. Quand le nantissement remplace l'assurance.

L'assurance emprunteur : les mots qui décident de l'indemnisation

Quotité

Part du capital couverte sur chaque tête assurée. À deux, elle se répartit librement pourvu que le total atteigne le niveau exigé par le prêteur. Le choix n'est pas d'abord budgétaire : il décide de ce qui resterait à payer au survivant. Comment se choisit une quotité à deux.

Carence

Période comptée depuis l'adhésion au contrat, pendant laquelle la garantie n'est pas acquise : un sinistre qui y survient n'est pas couvert du tout. Fréquente sur la perte d'emploi et certaines affections, plus rare sur le décès. Les trois compteurs qui retardent l'indemnisation.

Franchise

Période comptée depuis le sinistre, pendant laquelle celui-ci reste à votre charge : la garantie joue, mais le versement ne commence qu'à son expiration. Trois paramètres à lire — durée, point de départ, caractère continu ou discontinu. La frise, de l'adhésion au premier versement.

Délai d'attente

Expression commerciale, pas notion de droit : aucun texte ne la définit. Selon le contrat, elle désigne la carence, la franchise ou un mélange des deux. Demandez par écrit lequel des deux compteurs elle recouvre. Pourquoi ce mot ne veut rien dire seul.

Décès et PTIA

Le décès est la garantie socle de tout contrat de prêt. La perte totale et irréversible d'autonomie la prolonge : elle vise une personne devenue incapable d'exercer une activité et devant recourir à l'assistance d'un tiers. Définition contractuelle, jamais légale. Ce que chaque garantie couvre réellement.

ITT, IPT, IPP

Incapacité temporaire totale de travail, invalidité permanente totale, invalidité permanente partielle. Aucun de ces états n'est défini par la loi pour l'assurance de prêt : deux contrats peuvent nommer pareil deux couvertures qui ne se déclenchent pas au même moment. Garantie par garantie, ce qui se déclenche.

Forfaitaire ou indemnitaire

Deux modes d'indemnisation, écrits au contrat. En forfaitaire, l'assureur verse la part d'échéance prévue par la quotité, quelle que soit votre perte réelle. En indemnitaire, il ne verse que la perte subie, justificatifs à l'appui — un salarié bien couvert peut ne rien percevoir. La clause qui décide de ce que vous toucherez.

« Sa profession » ou « toute profession »

La définition de l'incapacité retenue par le contrat. « Sa profession » indemnise qui ne peut plus exercer son métier ; « toute profession », seulement qui ne peut plus en exercer aucun. La ligne la plus lourde d'une notice, et la plus discrète. La définition qui décide de tout.

Exclusion

Situation que le contrat retire de la couverture, par principe ou après examen du dossier médical. Dos, affections psychiques, sports, certains métiers : une exclusion vide une garantie sans la faire disparaître du tableau, et se lit dans le paragraphe qui la porte. Les exclusions qui vident une garantie.

Notice

Document qui décrit les garanties, leurs conditions de mise en jeu, leurs exclusions et leurs délais. Le code de la consommation impose sa remise avec le chiffrage du coût de l'assurance. C'est elle qui fait foi, jamais un tableau comparatif. Les six lignes à voir en premier.

Fiche standardisée d'information

Document remis par le prêteur, selon un modèle réglementaire. Son intérêt : il met en regard, au même endroit, les exigences de la banque et les caractéristiques du contrat proposé. C'est la pièce d'une demande d'équivalence. Comment on oppose une équivalence.

Équivalence de garanties

Notion qui permet de présenter une autre assurance que celle du prêteur : la banque ne peut refuser un contrat de niveau de garantie équivalent à celui qu'elle exige. Elle choisit ses critères dans une liste établie, et doit les avoir communiqués avant. Les critères qu'elle choisit, et comment on les lui oppose.

Substitution

Remplacement de l'assurance en cours de prêt. Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, la résiliation est possible à tout moment, sans frais ni date anniversaire, l'équivalence de garanties restant requise. La procédure, et le modèle de réponse à un refus.

Questionnaire de santé

Déclaration de votre état de santé, sur laquelle l'assureur fonde acceptation, exclusions et surprime. La même loi de 2022 l'a supprimé sous conditions de montant et d'âge — il réapparaît dès que l'une d'elles cesse d'être remplie. Quand il disparaît, et quand il revient.

Fausse déclaration de santé

Réponse inexacte ou omission sur le risque. Le droit distingue la réticence intentionnelle, qui frappe le contrat de nullité, de l'omission de bonne foi, qui réduit l'indemnité en proportion des primes. La prescription ne court pas de la signature. Ce que la fausse déclaration coûte vraiment.

Déclaration de sinistre

L'envoi qui ouvre un dossier auprès de l'assureur ou du gestionnaire. Le délai de déclaration est contractuel ; ce qui se perd le plus souvent, c'est le silence gardé sur un refus ou un versement interrompu. Les huit envois, dans l'ordre.

Reprise d'ancienneté

Ce qu'un nouveau contrat accepte de tenir pour acquis sur l'ancien : délais d'attente écoulés, sinistre en cours, antécédent déjà accepté. Rien ne se transporte de plein droit — c'est une stipulation, à lire avant de signer. Ce que l'on garde, et ce que l'on perd en changeant.

Surprime et droit à l'oubli

La surprime majore le tarif d'un risque aggravé de santé ; la convention AERAS organise son écrêtement et les niveaux de recours. Le droit à l'oubli dispense de déclarer certaines pathologies passé un délai compté depuis la fin du protocole thérapeutique : la question ne doit même pas être posée. Assurance refusée ou surprimée : la convention AERAS.

Les documents, et le calendrier qu'ils commandent

FISE

Fiche d'information standardisée européenne, remise gratuitement au plus tard avec l'offre. Le code de la consommation lui donne un objet explicite : comparer les offres du marché et en mesurer les implications. Elle informe et n'engage personne. Le seul document qui permette de comparer deux offres.

Accord de principe

Réponse favorable donnée avant l'instruction complète, sous réserve des pièces, de l'assurance et de la garantie. Ce n'est pas une offre : il n'engage pas le prêteur à prêter, et tombe régulièrement, le plus souvent pour une raison qui existait déjà. Ce qu'il vaut, et pourquoi il tombe.

Attestation de financement

Document remis à un acheteur pour rassurer un vendeur, joint à une offre d'achat. Sa valeur dépend de qui la signe et de ce qu'elle affirme : sans vérification mentionnée, elle ne prouve rien. Ce qu'elle vaut, et comment l'obtenir.

Offre de prêt

Document par lequel le prêteur s'engage, au contenu fixé par le code de la consommation. Elle ouvre le délai de réflexion, reste maintenue une durée minimale légale, et toute modification impose une nouvelle offre — donc un compteur qui repart. Les douze clauses à lire avant de signer.

Délai de réflexion

Période pendant laquelle une offre de prêt immobilier ne peut pas être acceptée, même si vous le souhaitez. Fixée par le code de la consommation, sa durée ne se raccourcit pas, et explique l'essentiel de l'attente entre l'accord et les clés. Le délai, la validité, et ce qui fait tout recommencer.

Condition suspensive de prêt

Clause de l'avant-contrat qui rend la vente caduque si le prêt n'est pas obtenu. Sa durée minimale, fixée par le code de la consommation, est souvent allongée par les parties. Sa rédaction — montant, taux maximal, durée — décide de la protection réelle qu'elle offre. Comment la rédiger, ligne par ligne.

Pièces du dossier

Justificatifs qui fondent l'étude du prêteur : identité, revenus, épargne, charges, projet. La liste varie peu d'une banque à l'autre ; leur lecture, et la vitesse d'un dossier complet, beaucoup plus. La liste exacte des pièces à fournir.

Après la signature : alléger, sortir, se séparer

Capital restant dû

Somme à rembourser si le prêt s'arrêtait aujourd'hui, hors intérêts futurs. L'assiette de presque tout ce qui suit : indemnité de remboursement anticipé, rachat, montant assuré, part reprise en cas de séparation. Le calcul complet d'une renégociation.

Remboursement anticipé et IRA

Le code de la consommation ouvre le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité. L'indemnité n'est due que si le contrat la prévoit ; elle est alors plafonnée par deux calculs dont le plus faible l'emporte, et trois situations en exonèrent. L'indemnité, ses plafonds et ses exonérations.

Renégociation et rachat

Deux opérations distinctes : la renégociation se traite avec votre banque, par avenant ; le rachat fait intervenir un autre établissement, avec de nouveaux frais, une nouvelle garantie et une mainlevée. La rentabilité ne se juge jamais sur le seul écart de taux. Le calcul de rentabilité, poste par poste.

Modulation d'échéance

Faculté, si le contrat la prévoit, de faire varier la mensualité dans des bornes écrites. Rien n'est effacé : ce qui n'est pas payé maintenant l'est plus tard, avec des intérêts. Une hausse peut être requalifiée par le contrat en remboursement anticipé partiel. Moduler, reporter, mettre en pause : ce que chacun coûte.

Report d'échéance

Décalage d'une ou plusieurs échéances, partiel si les intérêts restent dus, total s'ils sont reportés — ils s'ajoutent alors au capital et produisent à leur tour des intérêts. Le contrat plafonne le nombre d'échéances reportables, et le compteur ne se remet pas à zéro. La souplesse s'actionne tôt, ou pas du tout.

Désolidarisation et soulte

La désolidarisation libère un co-emprunteur de sa dette et exige l'accord du prêteur : une séparation ne l'impose pas. La soulte est la somme versée à celui qui part pour racheter sa part. Les deux se financent, et ne se traitent pas dans le même ordre. Reprendre seul un prêt après une séparation.

Ceux qui montent le dossier

Intermédiaire en opérations de banque

Professionnel immatriculé qui présente, propose ou aide à conclure une opération de crédit. Le registre distingue plusieurs catégories aux pouvoirs différents, et la catégorie exacte se vérifie en ligne en quelques secondes. Qui fait quoi, et ce que la catégorie change.

Mandat de courtage

Contrat par lequel vous confiez une mission à un intermédiaire : il fixe le montant dû, le fait générateur du paiement et la durée. Aucune somme ne peut être réclamée avant le versement effectif des fonds prêtés, et aucune clause ne contourne cette interdiction. Ce que vous signez, et comment le résilier.

Panel

Établissements qu'un intermédiaire peut réellement saisir : une étendue de pouvoirs, pas un carnet d'adresses, qui doit vous être indiquée avant toute prestation. Un panel large mal exploité vaut moins qu'un panel étroit saisi en direct. Ce qu'un panel contient, et ce que sa largeur change.

Un mot manque ? Où le trouver

Ce lexique couvre le financement d'une acquisition. Pour le vocabulaire notarial, la copropriété ou la fiscalité immobilière, l'agence nationale pour l'information sur le logement et son réseau départemental répondent gratuitement, et sans rien vendre.

Un mot du crédit absent d'ici ? Le sommaire des conseils range par sujet les articles consacrés à une situation — un statut, un métier, une commune. Aucune entrée n'est ajoutée ici sans l'article qui la traite en entier.

Où ces mots deviennent des chiffres

Trois pages appliquent ce vocabulaire à vos montants : le simulateur de mensualité pour l'échéance, l'assurance et le coût du crédit ; le simulateur de coût total pour l'opération entière, frais compris ; le simulateur de frais d'acquisition pour la part qui se paie comptant le jour de la signature. Et la page des pièces à réunir traduit la moitié de ce lexique en documents à rassembler.

Un terme de votre offre ou de votre notice reste obscur ? Le faire expliquer au téléphone prend quelques minutes, et évite de signer sur un contresens.