Capacité d’emprunt, revenus et budget · Question précise
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € à Lyon ?
Quel salaire pour emprunter 200 000 € : le calcul du revenu minimum, et pourquoi reste à vivre, durée et assurance peuvent compter autant que le plafond.
Le salaire minimum pour emprunter ce montant se déduit de l'échéance du prêt, assurance et crédits en cours compris, divisée par le plafond d'endettement du Haut Conseil de stabilité financière. C'est un plancher, qui varie avec le taux et la durée, pas un accord : le reste à vivre, jugé par chaque prêteur sur une grille qu'il ne publie pas, peut trancher avant le plafond.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Le revenu minimum se déduit de l'échéance, assurance et crédits en cours compris, divisée par le plafond d'endettement : c'est un plancher, pas un accord.
- Plus le revenu visé est bas, plus le reste à vivre exigé par le prêteur, non publié, risque de trancher avant le plafond.
- Une échéance de crédit en cours relève le plancher du même nombre d'euros quel que soit le montant demandé : sur un petit prêt, elle pèse plus en proportion.
- Pour un emprunteur seul, assuré sur tout le capital, la part assurée égale le montant emprunté ; celle de ses autres crédits en cours s'y ajoute.
- Si le prêt finance aussi les frais d'acquisition, le prix du bien accessible est inférieur au montant emprunté.
Vous avez un montant en tête, 200 000 €, et une question : vos revenus suffisent-ils ? Une division le dit — vos charges de crédit rapportées au plafond d'endettement —, et donne le revenu plancher à connaître avant la première visite. À ce montant, deux pièges s'y ajoutent : le reste à vivre peut trancher avant le plafond, et un seuil de l'assurance emprunteur entre en jeu. Cette page se rattache à la série sur ce que vos revenus permettent d'emprunter.
Le raisonnement complet, frais d'acquisition compris, est posé sur la page qui traite de 300 000 € ; celle-ci porte sur ce qui change quand le montant descend d'un cran. Pour partir du revenu et remonter au capital, voyez le cas d'un revenu de 2 000 €.
Pourquoi aucun salaire n'est écrit ici. Le revenu minimum dépend du taux du jour et de la durée choisie : recopié dans un article, il vieillirait dès sa mise en ligne. Les seules valeurs chiffrées servies ici sont fixées par un texte, chacune datée et sourcée ; 200 000 € est votre question, pas une offre, et l'échéance elle-même se lit sur le simulateur.
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Le revenu minimal pour que l'échéance de ce prêt, assurance comprise, et celles de vos autres crédits restent sous le plafond d'endettement : divisez ces charges par le plafond. C'est un plancher. En dessous, le dossier sort du critère du Haut Conseil et ne peut plus passer que dans la marge de dérogation du prêteur, une enveloppe collective et limitée, jamais un droit ; au-dessus, rien n'est encore acquis.
35,00 % ()Cette marge, chaque établissement la gère pour lui-même ; sa répartition est détaillée sur la page du plafond fixé par le Haut Conseil.
Enveloppe de l'établissement prêteur, jamais droit individuel de l'emprunteur.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 2 — Légifrance
Votre plancher en trois lignes
- L'échéance. Sur le simulateur de mensualité, saisissez capital, durée et taux ; lisez l'échéance hors assurance. La formule : capital, taux et durée, puis échéance.
- Les charges. Ajoutez la cotisation mensuelle d'assurance exigée et les échéances de tous vos crédits en cours, de toute nature.
- Le plancher. Divisez ce total par le plafond ci-dessus : c'est le revenu mensuel minimum. Il s'entend au sens de la décision du Haut Conseil — un net avant impôt, hors ressources ni stables ni récurrentes —, pas du virement reçu. Le détail ligne par ligne du bulletin est sur la page du revenu que la banque retient.
Un raccourci relie cette page à sa voisine. À taux, durée et taux d'assurance identiques, et sans autre crédit, l'échéance est proportionnelle au capital : le plancher obtenu pour 200 000 € vaut exactement les deux tiers de celui qu'on obtiendrait pour 300 000 €. C'est de l'arithmétique, pas une règle de banque : elle tombe dès qu'un paramètre change.
Reste à vivre : le critère qui tranche souvent en premier
Ce qui reste après l'échéance baisse avec le revenu. Au plancher, la part laissée libre est la même en proportion, quel que soit le montant ; en euros, elle est plus petite pour 200 000 € que pour 300 000 €. Or le prêteur juge aussi ce reste en euros, sur une grille qu'il ne publie pas.
Aucun texte ne fixe le reste à vivre : chaque établissement a sa grille. En forfait par personne du foyer, elle peut arrêter, avant le plafond, un revenu calculé au plus juste pour un petit montant. D'autres grilles raisonnent en proportion du revenu passé un certain niveau, comme le relève la page sur le plafond fixé par le Haut Conseil : le mécanisme se décrit, il ne se chiffre pas de l'extérieur.
Plus votre revenu est proche du plancher, moins ce plancher est une réponse. Et la composition du foyer compte autant que le salaire : à revenu égal, un foyer avec enfants laisse moins de marge. Le cas de deux emprunteurs qui achètent ensemble, apports et parts inégaux compris, a sa page.
Quelle durée, et quel seuil de taux surveiller ?
Allonger la durée baisse l'échéance, donc le revenu minimum, au prix d'intérêts supplémentaires, et un plafond réglementaire la borne. Le taux, lui, n'apparaît pas sur cette page, pas plus que le seuil de l'usure, qui en borne le coût global et change chaque trimestre.
Le texte parle de maturité : la durée initiale du crédit, période de différé et période d'amortissement additionnées.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Vente en l'état futur d'achèvement, construction de maison individuelle, contrat de promotion immobilière, ou achat dans l'ancien avec des travaux qui atteignent la part du coût total fixée par la décision et entrent dans la liste qu'elle dresse : un différé d'amortissement est admis, dans cette limite.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Rapportée au coût total de l'opération. Seuil abaissé par la décision du Haut Conseil de stabilité financière du 18 décembre 2023.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er — Légifrance
Chaque année ajoutée abaisse l'échéance un peu moins que la précédente et prolonge les intérêts : l'arbitrage est posé sur la page qui aide à choisir la durée.
La durée fixe aussi le seuil de l'usure applicable, comparé au taux effectif global, frais et assurance obligatoires compris. Sur un capital modeste, les frais fixes pèsent davantage dans ce taux, comme l'explique la page consacrée au TAEG : un dossier sous le plafond d'endettement peut alors buter sur l'usure. Le seuil du trimestre et comment repasser dessous : la page consacrée à l'usure qui bloque un dossier.
Questionnaire de santé : savoir si vous en êtes dispensé
La loi Lemoine dispense de questionnaire de santé quand deux conditions sont réunies : une part assurée, sur l'encours cumulé de vos crédits, sous un plafond fixé par assuré, et une dernière échéance avant un anniversaire donné. Si vous empruntez seul, assuré sur la totalité du capital, votre part assurée est le montant emprunté ; celle de vos autres crédits en cours s'y ajoute, et c'est ce total qui se compare au plafond.
Trois situations, que le montant seul ne départage pas :
- Seul, sans autre crédit, assuré à 100 %. La part assurée est le capital emprunté. Comparez-le au plafond servi ci-dessus.
- Seul, avec un crédit déjà en cours. L'encours cumulé s'ajoute : un prêt antérieur peut faire franchir le plafond au nouveau.
- À deux. Chacun s'apprécie sur sa part, capital multiplié par sa quotité : une couverture répartie éloigne chaque tête du plafond, une couverture totale l'en rapproche.
Le lien avec le salaire : la cotisation d'assurance entre dans les charges du calcul du plancher, et un questionnaire peut conduire à une surprime ou à une exclusion, donc à une charge plus lourde. Le détail, prêt par prêt et tête par tête, est sur la page consacrée à la fin du questionnaire médical ; le partage de la couverture à deux, sur celle des quotités en couple.
200 000 € empruntés, quel prix de bien ?
Moins de 200 000 €, si le prêt finance aussi les frais d'acquisition. Additionnez prêt et apport, retranchez les frais d'acquisition et ceux du prêt : vous obtenez le prix que vous pouvez payer. Les droits et les émoluments se calculent sur le prix ; la garantie dépend du prêt et de l'organisme.
Les émoluments du notaire, dégressifs par tranches, pèsent un peu plus lourd, en proportion, sur un prix plus bas. Chaque ligne de frais est décomposée sur la page voisine ; l'outil de calcul des frais de notaire l'applique à votre prix exact, et l'outil de coût total part d'un prix pour en déduire la somme à emprunter.
Deux leviers changent ce montant sans toucher à vos revenus. Un apport qui couvre les frais ramène le prêt au prix du bien : ce que fait l'apport, et ce qu'il ne fait pas. Le PTZ, s'il vous est ouvert, remplace une partie du prêt principal ; sa place dans le taux d'effort est traitée avec l'apport, et ses conditions sur la page consacrée au PTZ à Lyon.
Quel logement viser à Lyon avec 200 000 € ?
La surface se déduit du prix net de frais, jamais du montant du prêt. Elle varie d'un quartier à l'autre, et une moyenne de ville la décrit mal : il faut un prix par arrondissement ou par commune, avec la période qu'il couvre.
Ces prix, et leur méthode, sont établis pour la ville dans les relevés par arrondissement et, pour l'ouest de l'agglomération, dans le budget commune par commune de l'Ouest lyonnais. Le chiffrage complet d'une première acquisition, frais et aides compris, est sur la page du primo-accédant à Lyon.
Revenus un peu courts : les leviers à actionner d'abord
Les charges en cours d'abord, puis l'assurance et la durée. À ce montant, un crédit en cours pèse plus qu'on ne le croit : il relève le plancher du même nombre d'euros, quel que soit le capital demandé.
Divisée par le plafond, une échéance en cours relève le revenu minimum d'un montant fixe, qui compte davantage face à une petite échéance. Solder un crédit automobile ou sortir d'une LOA avant le dépôt se pèse donc : cette page le met en balance avec l'épargne qu'il mobilise.
Les autres leviers — durée, assurance mise en concurrence, prêt aidé, emprunt à deux — sont comparés une fois pour toute la série, sur le cas des 2 000 € de revenus. Levier rarement proposé : viser un peu plus bas plutôt que de pousser chaque réglage à sa limite. Un dossier qui épuise toutes ses marges n'en garde aucune pour un imprévu.
Trois vérifications pour chercher au bon prix
- Ce qu'il faut financer, pas le prix de l'annonce : prix, plus frais d'acquisition, moins apport.
- Le revenu que la banque retiendra, pas celui du bulletin : nature du contrat, ancienneté, part variable, charges en cours.
- La situation d'assurance : part assurée par tête, crédits déjà en cours, âge à la dernière échéance.
Même franchi, le plancher ne vaut pas accord. La décision du Haut Conseil le dit dès la première phrase de son article 1er : les établissements appliquent ses critères « outre leurs critères propres ». Tenue des comptes, solidité de l'emploi et reste à vivre relèvent de l'appréciation du prêteur ; l'ordre de son examen est décrit à part. Pour poser ce calcul sur vos propres chiffres : faire établir votre plancher par téléphone, derniers bulletins et échéanciers en cours à portée de main.
Sources
Préparer ma demande Appeler le 06 37 98 81 25
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