Capacité d’emprunt, revenus et budget · Question précise
Combien puis-je emprunter avec 4 000 € par mois ?
Avec 4 000 € de revenus mensuels : ce que le Haut Conseil compte vraiment, la part de la marge ouverte à votre projet, et quand raccourcir la durée.
Autant que le permet l'échéance la plus haute admise pour ce revenu, une fois traduite en capital selon la durée et le taux obtenus. Le plafond du Haut Conseil de stabilité financière et les critères propres du prêteur fixent cette échéance ; aucun montant ne peut donc être promis à l'avance.
Par Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541
L'essentiel à retenir
- Le revenu qui sert au plafond d'endettement est une notion fiscale, nette avant impôt et purgée de l'exceptionnel : ni le virement reçu, ni le brut affiché.
- Le taux d'effort se lit sur l'année où les charges d'emprunt cumulées sont les plus lourdes, tous crédits en cours compris, prêt relais mis à part.
- Au-delà du plafond, la marge de flexibilité appartient au prêteur : un dossier peut y être logé, il ne peut jamais l'exiger.
- Cette marge est d'abord réservée aux résidences principales ; un projet locatif ou une résidence secondaire ne peut viser que sa part libre.
- À ce niveau de revenu, raccourcir la durée devient un choix : le coût total baisse, mais la place d'un projet suivant sous le plafond aussi.
À 4 000 € de revenus mensuels, savoir combien emprunter revient à répondre à deux questions. Le dossier tient-il sous la limite ? Et que faire de l'espace qu'elle laisse — ou comment se présenter quand le projet la franchit de peu ? Ce texte fait partie du dossier consacré à la capacité d'emprunt et s'en tient aux règles écrites. Le chiffre final dépend d'une grille interne que chaque établissement garde pour lui.
Ce qui est traité ailleurs n'est pas répété. Le mécanisme de base — échéance maximale, conversion en capital, poids d'un apport ou d'un crédit en cours — est sur la page du premier achat à 2 000 € ; l'acheteur sans co-emprunteur, à 2 500 € ; le couple à revenu égal, la seconde acquisition et le prêt relais, à 3 000 €. Cette page porte le reste : comment le Haut Conseil définit le revenu et la charge, quelle part de la marge du prêteur accueille quel projet, et la durée quand elle devient un choix.
Aucun capital, aucune échéance chiffrés. Ce qu'une mensualité permet d'emprunter change avec les taux ; un montant figé ici serait faux au prochain relevé, sans que rien ne le signale. Les nombres affichés plus bas sont réglementaires, et chacun porte sa source et sa date.
Combien peut-on emprunter avec 4 000 € de revenus par mois ?
Autant que le permet l'échéance la plus haute admise pour ce revenu, une fois traduite en capital selon la durée et le taux obtenus. Deux filtres fixent cette échéance : le plafond du Haut Conseil, qui rapporte des charges d'emprunt à des revenus annuels, et les critères internes du prêteur, qu'aucun établissement ne rend publics.
Critère fixé par la décision D-HCSF-2021-7. Il s'ajoute aux critères propres de chaque prêteur, il ne les remplace pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Son article premier commence par « Outre leurs critères propres ». Passer sous le plafond ne vaut donc pas accord : cela veut seulement dire que la règle commune n'écarte pas la demande. La suite se joue dans la politique de chaque établissement — d'où des réponses différentes d'un prêteur à l'autre pour un même bulletin de salaire.
Le revenu qui compte n'est pas celui du bulletin
Pour le Haut Conseil, les revenus annuels sont le revenu net, pris avant impôt — celui de l'emprunteur seul ou l'addition de ceux des co-emprunteurs — calculé comme le revenu net global au sens du code général des impôts. Deux corrections s'y appliquent : on ajoute les abattements forfaitaires pas encore pris en compte, et on retire les revenus exceptionnels, ceux qui, par leur nature, ne forment pas une ressource stable et récurrente capable de faire face aux échéances.
À ce niveau, le revenu mensuel peut additionner plusieurs lignes. Trois effets en découlent.
- Une ligne qui ne se répète pas peut disparaître. Prime isolée, intéressement variable d'une année sur l'autre, part variable trop récente : rien ne garantit qu'elles soient comptées. Chaque cas est examiné dans le guide des primes, commissions et parts variables ; la rémunération d'un dirigeant, dans la page sur les revenus du gérant.
- Les loyers comptent pour leur montant brut, puis sont réduits. Pour les revenus fonciers, loyers attendus du bien financé compris, la décision prend le brut, avant abattements et charges, et demande au prêteur de lui appliquer une décote « afin de refléter le risque locatif ». Elle en pose le principe sans en fixer le taux ; les pratiques sont décrites dans la page sur les loyers et l'endettement.
- Un second revenu élargit le dénominateur, et ses dettes le numérateur. Le reste de ce que change l'emprunt à deux se lit dans la page sur la capacité d'un couple.
Toutes les dettes, mesurées sur leur pire année
En haut de la fraction, la décision met les charges annuelles de tout l'endettement : le crédit sollicité et chacun des emprunts déjà en cours, « quelle qu'en soit leur nature », hors prêt relais, traité à part et détaillé à 3 000 €. L'assurance imposée par le prêteur en fait partie, par renvoi à la notion de montant total dû du code de la consommation, qui comprend le coût du crédit. Surtout, le ratio « s'apprécie en prenant les charges annuelles d'emprunt maximales sur l'ensemble de la période d'amortissement des crédits ramenées aux revenus annuels appréciés à l'octroi ».
Conséquence directe : un prêt proche de sa fin compte encore pour l'année où ses échéances s'ajoutent à celles du nouveau crédit — précisément l'année de pointe que retient le calcul. Un financement en plusieurs étages — prêt principal, prêt aidé, crédit ancien sur le point de s'éteindre — est donc jugé sur son sommet, pas sur sa moyenne. D'où l'intérêt du lissage, qui garde le total des échéances plat d'un bout à l'autre.
Et si le projet dépasse le plafond ?
La décision autorise chaque établissement à s'écarter des critères qu'elle fixe pour une fraction de ses nouveaux crédits immobiliers, calculée trimestre par trimestre, sur la base d'une politique mise par écrit. L'enveloppe est au prêteur : il choisit d'y placer un dossier ou non, et personne ne peut la revendiquer comme un droit.
Mesurée sur le montant des crédits mis en place pendant le trimestre civil. Aucun emprunteur n'y a droit.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 2 — Légifrance
La plus grande part de cette enveloppe revient, par principe, à l'achat de la résidence principale, avec une réserve interne pour les primo-accédants :
Exprimée sur la flexibilité maximale, depuis la décision D-HCSF-2023-2.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-2, art. 1er — Légifrance
Le solde n'est affecté à rien de précis. C'est la seule fraction qu'un achat destiné à la location ou à servir de résidence secondaire puisse viser :
Exprimée sur la flexibilité maximale. Seule fraction ouverte à un projet autre qu'une résidence principale.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Point décisif : la décision définit la résidence principale par renvoi au lieu d'imposition de l'emprunteur, au sens du code général des impôts. Deux dossiers au même revenu, qui dépassent le plafond du même écart, ne visent donc pas la même poche si l'un achète pour y vivre et l'autre pour louer. La répartition détaillée, l'erreur classique qui enchaîne les deux pourcentages et la préparation d'une demande de dérogation sont dans la page consacrée à la règle du Haut Conseil.
Quelle durée choisir quand le revenu laisse de la marge ?
Une maturité maximale, période de différé incluse, borne la durée. Sous cette borne, c'est un arbitrage : raccourcir augmente l'échéance d'un même capital et diminue les intérêts versés, allonger produit l'effet contraire.
Différé et amortissement sont additionnés pour mesurer la maturité.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
La borne recule quand l'entrée dans le logement est décalée par rapport à l'octroi du crédit : achat sur plan, construction d'une maison individuelle, contrat de promotion, ou logement ancien assorti d'un programme de travaux représentant une part minimale du coût total de l'opération.
Seuil abaissé par la décision D-HCSF-2023-6. Les travaux doivent aussi relever des objets que la décision énumère.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2023-6, art. 1er — Légifrance
Un différé d'amortissement est alors admis, dans une limite supplémentaire :
La phase d'amortissement reste, elle, plafonnée par la maturité du cas général.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Avec 4 000 € de revenus mensuels, la réflexion peut partir de l'autre bout : pas « jusqu'où allonger ? », mais « faut-il raccourcir ? ». Le raisonnement est arithmétique : une mensualité plus forte réduit la facture d'intérêts, mais occupe une plus grande part du plafond, celle qu'une opération suivante — achat locatif, travaux — aurait pu utiliser. Tout dépend donc de ce qui suivra : le guide pour choisir sa durée en liste les critères.
Et le taux ?
Cette page n'affiche aucun taux et n'en garantit aucun : il varie avec l'établissement, le profil et la date. La seule limite fixée par écrit est le plafond dit de l'usure, un maximum pour le taux effectif global, défini par type de crédit et par tranche de durée. Il ne dit pas ce qu'un dossier paiera ; il dit ce qu'aucun contrat ne peut dépasser.
Le taux effectif global englobe plus que les intérêts, assurance exigée comprise : d'où les prêts bloqués par l'usure alors qu'ils respectent la règle d'endettement. Le niveau moyen des taux observés chaque mois, et pourquoi il ne s'applique pas tel quel à votre dossier : le baromètre des taux.
Avant les visites : trois vérifications à faire vous-même
Le calcul personnel s'arrête où commence l'examen du prêteur : relevés, ancienneté, régularité des revenus, grille interne, dans l'ordre d'examen d'un dossier par la banque.
Trois points se contrôlent dès maintenant : le revenu tel que l'analyste le reconstruira, avec la page sur le revenu pris en compte ; l'échéance de plusieurs montants, que l'outil de calcul de mensualité donne un par un ; et le coût global, avec le simulateur de coût total, à partir d'un prix, et celui des frais de notaire pour ce qu'il faut réunir à la signature.
L'assurance ne se lit pas de la même façon seul ou à deux : voir la page à 2 500 € pour la tête unique, la page sur la fin du questionnaire de santé et celle sur la répartition des quotités.
Le PTZ se juge sur un revenu de référence, une zone et le nombre d'occupants du logement, pas sur un salaire mensuel : sa grille lyonnaise est dans la page dédiée au prêt à taux zéro à Lyon. L'apport agrandit le budget sans élever la capacité : une page à part le traite. La surface qu'autorise un budget se lit dans les prix par arrondissement, publiés avec leur méthode. Un projet qui frôle le plafond, une durée à trancher : exposez-les au téléphone, avis d'imposition en main.
Sources
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