Kreditgeber, Bankenauswahl und Kreditangebot · Leitfaden
Hypothekendarlehen für eine bereits bezahlte Immobilie: Liquidität ohne Verkauf
Immobilie bezahlt, Bank lehnt ab? Wer gegen Hypothek ohne Kauf verleiht, was der Kreditgeber prüft, Kosten der Sicherung und Warnsignale.
Ein Darlehen, das durch eine Hypothek auf eine bereits bezahlte Wohnung gesichert ist, wandelt deren Wert in Liquidität um, ohne sie zu verkaufen. Es fällt in der Regel unter den Immobilienkredit, selbst ohne Kauf. Die Höhe hängt vom Wert ab, den der Kreditgeber ansetzt, und vom Anteil, den er bereit ist zu verleihen; die Solvenz wird weiterhin geprüft, und die Sicherung wird bei der Eintragung sowie, falls die Immobilie verkauft wird, bei der Löschung bezahlt.
Von Sandy MASCART, mandataire d'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ORIAS 26000541 sous le mandat de CDV PATRIMOINE & ASSURANCE (ORIAS 14005573)
Das Wichtigste
- Durch eine Hypothek auf eine Wohnung gesichert und an eine Privatperson außerhalb einer beruflichen Tätigkeit gewährt, fällt das Darlehen unter den Immobilienkredit, selbst ohne Kauf.
- Ohne Kaufpreis als Referenz begrenzen die Bewertung der Immobilie und der Anteil, den der Kreditgeber bereit ist zu verleihen, die Höhe; die Solvenz wird weiterhin geprüft.
- Lassen Sie den Anteil des Werts, den der Kreditgeber bereit ist zu verleihen, und seine Tabelle für den verbleibenden Lebensunterhalt schriftlich festhalten: Keiner der hier zitierten Texte legt sie fest.
- Die Sicherung wird zweimal bezahlt: vor dem Notar bei ihrer Errichtung und dann bei der Löschung, falls die Immobilie verkauft wird, während die Eintragung noch Wirkung hat.
- Wer an der Erwirkung oder Gewährung eines Darlehens beteiligt ist, darf vor der Auszahlung der Mittel keine Provision, Kommission, Aktengebühren oder Vermittlungsgebühren erheben.
Ihr Zuhause ist abbezahlt, aber Ihre Bank lehnt einen Kredit ab? Eine Hypothek auf dieses Objekt wandelt seinen Wert in Liquidität um, ohne dass Sie es verkaufen müssen: für Renovierungen, Unterstützung eines Kindes oder als Eigenkapital für einen anderen Kauf. Entscheidend ist, dass Sie die richtigen Kreditgeber ansprechen.
Darlehen ohne Kauf: Worum geht es genau?
Um ein Darlehen, das durch eine Hypothek auf ein Objekt gesichert ist, das Sie bereits besitzen. Sie bleiben Eigentümer und Bewohner; der Kreditgeber erhält eine Sicherheit, die auch bei einem Verkauf bestehen bleibt.
Es handelt sich weder um einen Verkauf noch um einen Verkauf mit Nutzungsrecht. Das Objekt dient als Sicherheit; es tilgt nicht die Schuld: Ihre Einkommen tilgen das Darlehen.
Die Schutzvorschriften für Immobilienkredite gelten
In den meisten Fällen, ja. Artikel L. 313-1 des Verbrauchergesetzbuchs (Code de la consommation) ordnet jedem Darlehen, das durch eine Hypothek auf eine Wohnung gesichert ist, den Status eines Immobilienkredits zu, sofern keine berufliche Tätigkeit vorliegt, einschließlich Renovierungsarbeiten.
- Délai de réflexion de l'emprunteur 10 jours
- Maintien minimal des conditions de l'offre 30 jours
Le délai court à compter de la réception de l'offre. Un interlocuteur qui propose de l'abréger pour « aller plus vite » se trompe de régime, ou vous trompe.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 313-34 du code de la consommation — Légifrance
Ein beruflicher Bedarf unterliegt einem anderen Regime. Lassen Sie in der Kreditanfrage schriftlich festhalten, unter welchem Regime sie ausgestellt wird.
Die Umschuldung und der Konsumkredit fallen nicht in meinen Mandatsbereich: wo verläuft die Grenze, was eine Umschuldung ist.
An welche Tür klopfen für ein Hypothekendarlehen
Eher an eine spezialisierte Einrichtung, die solche Anträge in Serie bearbeitet. Ohne Kauf hat das Universalnetzwerk keinen Standardfall.
Ohne Vorvertrag und Preis wissen viele Banken nicht, wie sie den Antrag erfassen sollen: Diese Ablehnung ist keine Kreditablehnung.
- Das Universalnetzwerk: für seine Kunden, von Fall zu Fall.
- Die spezialisierten Kreditgeber: Diese Strukturierung ist dort üblich.
- Die Vermittler, die dieses Segment aktiv ansprechen: Sie verleihen nicht. Achten Sie auf die Signale weiter unten.
Der Überblick: die Kreditgeberfamilien.
Was der Kreditgeber wirklich prüft
Der festgelegte Wert der Immobilie, der Anteil, den er bereit ist zu finanzieren, Ihr Resteinkommen und die Rückzahlung des Darlehens, zusätzlich zur Belastungsquote.
Der festgelegte Wert und der Abschlag
Der Kreditgeber lässt die Immobilie bewerten. Für eine finanzierte Immobilie verlangt Artikel L. 313-20 einen unabhängigen Gutachter vom Entscheidungsprozess der Gewährung. Fordern Sie schriftlich an, wer bewertet und nach welchen Normen: die Bewertung der Immobilie.
Er wendet dann einen Abschlag an und leiht nur einen Teil dieses Werts. Lassen Sie seine Kriterien schriftlich festhalten.
Die Rückzahlungsfähigkeit zählt immer
Artikel L. 313-16 verpflichtet zu einer strengen Prüfung der Solvenz und zur Abfrage der Datei über Zahlungsverstöße: was die Bank prüft und in welcher Reihenfolge. Die allgemeine Obergrenze der Verschuldung gilt in der Regel; wenn das Darlehen einen anderen Kredit ablöst, fragen Sie, ob dieser ausgenommen ist.
Critère que les établissements de crédit et les sociétés de financement appliquent outre leurs critères propres ; la même décision leur laisse une marge limitée de dérogation sur leur production de chaque trimestre. Un dossier qui reste sous cette borne peut parfaitement être refusé : la borne s'ajoute à la politique du prêteur, elle ne la remplace pas.
- En vigueur depuis le
- Source
- Décision D-HCSF-2021-7, art. 1er — Légifrance
Das Resteinkommen, das Alter und die Tilgung
Fragen Sie, welches Resteinkommensschema zugrunde gelegt wurde. Das Alter beeinflusst die Laufzeit und die Versicherung: Kredit aufnehmen nach dem sechzigsten Lebensjahr. Bereiten Sie vor allem die Antwort auf die Frage vor, wie dieser Kredit endet?: Einkommen, Verkauf, Erbschaft: Die Art der Tilgung bestimmt die Laufzeit und damit die Kosten.
Was die Sicherheit kostet, bei Eintragung und Löschung
Zweimal: der notarielle Vertrag, der bei der Einrichtung veröffentlicht wird, und anschließend eine Löschung, wenn das Objekt während der Wirksamkeit der Eintragung verkauft wird.
Fordern Sie schriftlich an, welche Sicherheit eingetragen wird, und ob eine Bürgschaft einer Institution in Betracht gezogen werden kann: Die Kosten der Sicherheiten.
Liquidée sur le montant de la créance garantie énoncé au bordereau, et non sur la valeur du bien. C'est un frais de garantie : il s'ajoute aux émoluments du notaire, aux taxes et aux débours.
- En vigueur depuis le
- Source
- Légifrance
Die Eintragung besteht bis zu dem Datum, das der Gläubiger festlegt (Artikel 2429 des Zivilgesetzbuchs), manchmal über die letzte Rate hinaus. Wird das Objekt vorher verkauft, ist eine Löschung erforderlich.
Die Löschung kostet mindestens 15 € (), zuzüglich Mehrwertsteuer, Formalitäten und Auslagen: Hypothek Löschung: Kosten und Zeitplan. Fordern Sie das späteste Datum der Wirksamkeit und die Klausel zur Wiederherstellung vor der Unterzeichnung an.
Weder Konsumkredit noch Kreditübernahme
Aufgrund seiner Sicherung fällt dieser Kredit unter den Immobilienkredit. Die Kreditübernahme bündelt bestehende Schulden: eine andere Operation.
Au-delà de cette borne, l'opération sort du chapitre crédit à la consommation. L'article L. 313-1, qui range dans le crédit immobilier le prêt consenti à une personne physique agissant hors de son activité commerciale ou professionnelle et garanti par une hypothèque sur un logement, ne pose, lui, aucune condition de montant. Le régime applicable se déduit du texte, pas du nom commercial du produit.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 312-1 du code de la consommation — Légifrance
Vergleichen Sie zwei Angebote anhand der Gesamtkosten, der Sicherung und der Auszahlung, niemals anhand der Laufzeit. Einen bestehenden Kredit übernehmen lassen: der Immobilienkreditübernahme. Eine Eigenkapitalrate für eine zweite Immobilie: eine Zweitwohnsite finanzieren.
Vier Signale, bei denen Sie auflegen sollten
Zunächst: eine geforderte Summe vor der Auszahlung der Mittel; das Gesetz verbietet dies und bestraft es.
L'article L. 519-6 du code monétaire et financier vise toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l'obtention ou à l'octroi d'un prêt d'argent. Il lui interdit de percevoir, avant le versement effectif des fonds prêtés, une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d'entremise quelconque. Il lui interdit aussi, avant la remise des fonds et de la copie de l'acte, de présenter à l'acceptation de l'emprunteur des lettres de change ou de lui faire souscrire des billets à ordre en recouvrement des frais d'entremise ou des commissions.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
Zweitens: eine Werbung ohne diesen Hinweis (Artikel L. 322-2 des Verbraucherschutzgesetzes):
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Le texte exige qu'elle figure « de manière apparente ». Le même article impose en outre d'indiquer le nom et l'adresse du ou des établissements de crédit, ou de la ou des sociétés de financement, pour le compte desquels l'intermédiaire exerce son activité.
- En vigueur depuis le
- Source
- Article L. 322-2 du code de la consommation — Légifrance
Drittens: eine telefonische Akquise. Seit dem 11. August 2026 verbietet Artikel L. 223-1 dies ohne Ihre Einwilligung, und der daraus resultierende Vertrag ist nichtig.
Schließlich: das Versprechen von Schnelligkeit. Vertrag, Bewertung, Veröffentlichung und Bedenkzeit dauern: eine Freigabe innerhalb weniger Tage verdeckt eine übersprungene Etappe.
Die vorvertragliche Vereinbarung des Artikels L. 322-4 gilt nur für den Verbraucherkredit. Fordern Sie vor der Unterzeichnung eine schriftliche Bestätigung über die Vermittlungsgebühren an.
Wann sich der Verkauf mehr lohnt und die sechs Schriftstücke, die Sie erhalten müssen
Wenn der Kredit durch den Verkauf der Immobilie getilgt wird oder wenn der Bedarf jeden Monat wiederkehrt. Dann ist der Verkauf günstiger.
Vier Situationen, in denen der Kredit das falsche Instrument ist
- Die Tilgung erfolgt durch den Verkauf der besicherten Immobilie: Verkaufen Sie jetzt, ohne den Druck einer Fälligkeit.
- Der Bedarf ist nicht einmalig: Die Fälligkeit vertieft das Defizit.
- Die Immobilie verkauft sich schlecht: Der Abschlag reduziert die geliehene Summe.
- Die Tilgung erfolgt durch die Erbschaft: Lassen Sie berechnen, was Ihre Erben zahlen müssten.
Die sechs Schriftstücke, die Sie vor der Unterzeichnung erhalten müssen
- Die Bedingungen des Kreditangebots und die daraus resultierende Bedenkzeit.
- Der zugrunde gelegte Wert, der Gutachter und seine Normen.
- Der geliehene Anteil und der Grund für den Abschlag.
- Die Kosten der Sicherheit, in zwei Angeboten: Eintragung und Löschung.
- Das späteste Inkrafttretensdatum und die Klausel zur Wiederherstellung.
- Die Vermittlungsgebühren, deren Höhe und deren Fälligkeitsdatum, niemals vor der Auszahlung der Mittel.
Vor dem Austausch zu lesen: Die Verbindungen zu den Kreditgebern.
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Regroupement de crédits
Un regroupement de crédits dont la part des crédits immobiliers ne dépasse pas 60 % du montant total de l’opération relève du crédit à la consommation (C. consom., art. L. 314-10, L. 314-11 et R. 314-18). Le code impose alors la mention suivante sur sa publicité :
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager
Quellen
- Légifrance — Article L. 313-1 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-16 du code de la consommation
- Légifrance — Article L. 313-20 du code de la consommation
- Légifrance — Article 2429 du code civil
- Article L. 519-6 du code monétaire et financier — Légifrance
- Article L. 322-2 du code de la consommation — Légifrance
- Article L. 322-4 du code de la consommation — Légifrance
- Légifrance — Article L. 313-7 du code de la consommation
- Article L. 223-1 du code de la consommation — Légifrance
- Décision D-HCSF-2021-7 — Légifrance
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